부산지방법원 2024타경66756. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 3층 302호입니다. 사건 용도 표기는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 19층이며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·업무시설·공동주택·오피스텔이 혼재합니다. 권리의 기준점은 2019.04.24. 설정된 금정농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2024.06.03. 1,748,400,000원으로 변경된 뒤, 2024.10.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
현재 회차는 감정가 306,000,000원의 70%인 214,200,000원입니다. 1회 유찰만 보면 할인폭이 커 보이지만, 가격 판단은 최근 거래를 먼저 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.06. 135,000,000원 1건이고, 최근 가격이 과거 거래보다 34.4% 낮아진 하락 추세로 집계됩니다. 따라서 과거 전체 평균 195,714,285원만으로 현재 최저가에 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 3층302호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 근린생활시설 용도 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 · 승강기·옥내소화전·화재탐지·경보·스프링클러·기계식 주차타워 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.24. 금정농업협동조합 근저당입니다. 이후 2024.08.29. 주택도시보증공사의 4,270,000,000원 가압류, 부산진구 압류, 임의경매개시결정, 국세 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2021.04.19. 주식회사청일건설산업의 2,400,000,000원 가압류는 2021.08.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차 조사 — 본건 302호와 다른 호수들이 확인된다
임차 조사에는 총 6건이 기재돼 있으나 호수는 103호·106-1호·106-2호·303호·305호·307호로, 본건 302호와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 임차 내역을 302호의 임차관계로 단정해서는 안 됩니다. 특히 305호 한재식은 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재식 | 305호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.02.21 | 해당 없음 |
| 윤예주 | 103호 | 2024.02.21 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 2025.02.20 | 해당 없음 |
| 주식회사 포르테, 이윤규 | 303호 | 2023.02.13 | 40,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이신하 | 106-1호 | 2024.11.18 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 2025.02.21 | 해당 없음 |
| 김미라 | 106-2호 | 2019.11.25 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 2025.02.24 | 해당 없음 |
| 주식회사 라움팰리스, 이진수 | 307호 | 2023.02.07 | 60,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 70% 유찰가도 최근 참고 거래보다 높다
대동레미안센트럴시티의 확인 거래는 7건으로, 모두 32.25㎡입니다. 비교 기준 면적은 58.8㎡로 서로 맞지 않으므로 절대가격을 동일 조건 시세로 보기는 어렵습니다. 그럼에도 가격 방향성은 분명합니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 1건뿐이라 같은 135,000,000원입니다. 현재 최저가 214,200,000원은 이 최근 참고값의 158.7%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
과거 7건 전체 평균은 195,714,285원이지만, 가격 메리트 판단에 이 평균만 쓰면 최근 하락을 놓치게 됩니다. 최신 거래는 135,000,000원까지 내려왔고, 최근 구간과 과거 구간의 차이는 -34.4%입니다. 현재 최저가가 전체 평균보다도 109.4% 수준이고 최근 참고 거래보다는 158.7%이므로, 1회 유찰이라는 이유만으로 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,798,800원 |
| 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 210,401,200원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 10,270,000,000원 중 210,401,200원이 배당되고, 미배당액은 10,059,598,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 214,200,000원 | 210,401,200원 | 10,059,598,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 10,122,959,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 10,167,311,412원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·업무시설·공동주택·오피스텔 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역과 도시철도 2호선 부암역이 위치해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 기계식 주차타워 및 주차시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다.
- 이용상태. 감정상 근린생활시설 용도입니다. 단지 총 세대수는 144, 사용승인일은 2019.04.05.입니다.
- 환금성. 최근 참고 거래는 2026.06. 135,000,000원이며 최근 가격 추세가 -34.4%로 하락했습니다. 단지 경매 통계상 매각률은 5.56%, 평균 유찰은 1.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 확인. 조사된 임차 호수가 모두 302호와 다릅니다. 본건 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 유치권 취하서 원본 확인. 2026.06.24. 제출된 유치권 취하·포기서의 내용과 효력을 입찰 전 원본으로 확인하는 것이 핵심입니다.
- 가격 기준 재설정. 현재 최저가 214,200,000원은 최신 참고 거래 135,000,000원의 158.7%입니다. 1회 유찰이라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 면적 불일치 주의. 참고 거래는 모두 32.25㎡이고 비교 기준은 58.8㎡입니다. 동일 면적·동일 용도의 별도 거래 확인 없이 절대가격을 직접 비교하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거 구간보다 -34.4% 낮습니다. 과거 전체 평균 195,714,285원을 현재 시세의 대표값으로 단독 사용하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액이 10,059,598,800원으로 크지만 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미회수와 매수인 인수는 별개의 문제입니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 무겁다
이 사건은 표면적으로 1회 유찰돼 감정가의 70%까지 내려왔지만, 그 사실만으로는 매수 매력이 생기지 않습니다. 등기상 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 10억 원 유치권 신고도 취하·포기됐으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 쪽은 상당 부분 정리돼 있습니다.
반면 가격 쪽은 보수적으로 봐야 합니다. 최신 참고 거래가 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 금액인데 현재 최저가는 214,200,000원, 즉 158.7%입니다. 최근 추세도 -34.4% 하락입니다. 게다가 실거래 면적은 32.25㎡로 비교 기준 58.8㎡와 맞지 않아 직접 비교의 신뢰도까지 제한됩니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수는 0원이지만, 현재 회차 가격에는 메리트를 주기 어렵다”가 핵심 결론입니다. 여기에 조사된 임차 6건이 모두 302호와 다른 호수라는 점까지 입찰 전 반드시 해소해야 합니다.
