부산지방법원 2024타경66756. 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 3층 304호입니다. 사건상 용도표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 19층이며, 대상 면적은 46.2㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사디알종합건설이고, 2019년 주식회사대동레미안 명의로 소유권보존 후 2019.10.10 상호가 변경됐습니다.
권리의 출발점은 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2024.06.03 1,748,400,000원으로 변경됐으며, 2024.10.21 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이보다 뒤의 전세권·가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 3층304호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표시 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 대상 면적 | 46.2㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 168,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당입니다. 2024.06.24 설정된 주식회사포르테의 전세권 40,000,000원은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 주택도시보증공사 가압류, 부산진구·국·동구 압류, 임의경매개시결정도 모두 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임대차 — 304호 직접 연결 여부를 확인해야 한다
조사자료에는 여러 호실의 점유·임대차 기록이 함께 나타납니다. 대상 304호와 특히 관련성이 높은 것은 303호와 304호가 벽체 구분 없이 사용 중이라는 점과, 주식회사포르테 전세권이 303호와 공동전세로 설정돼 있다는 점입니다. 물리적인 경계벽 복원은 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
| 점유·임대차 관련자 | 부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한재식 | 305호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤예주 | 103호 | 2024.02.21 | 30,000,000원 | 2,100,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 포르테, 이윤규 | 303호 | 2023.02.13 | 40,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이신하 | 106-1호 | 2024.11.18 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김미라 | 106-2호 | 2019.11.25 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 라움팰리스, 이진수 | 307호 | 2023.02.07 | 60,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이윤규 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
윤예주·주식회사 포르테/이윤규·이신하·김미라·주식회사 라움팰리스/이진수는 확인된 전입일이 모두 2019.04.24 말소기준보다 뒤라 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 한재식, 점포, 별도 기재된 이윤규는 전입일·보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 두어야 합니다. 이들을 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 완전히 배제할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 1.35억’을 먼저 본다
대동레미안센트럴시티의 확인 거래 7건 평균은 195,714,285원입니다. 하지만 과거 2.00억~2.20억 거래가 평균을 끌어올린 구조라 이 수치만으로 현재 최저가 1.68억을 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 거래는 2026.06의 135,000,000원 1건뿐이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -34.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
④ 예상배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,152,000원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 164,848,000원 |
| 3. 전세권 · 주식회사포르테 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 10,310,000,000원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당은 164,848,000원, 미배당은 10,145,152,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 등기상 근저당은 2024.06.03 채권최고액 1,748,400,000원으로 변경돼 있으므로 실제 배당에서는 채권계산서와 원본 서류를 대조해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 10,145,152,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 117,599,999원 | 115,153,599원 | 10,194,846,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 82,319,999원 | 80,438,239원 | 10,229,561,761원 | 0원 |
배당 시뮬레이션에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 미상 점유의 전입·보증금 정보가 확정되지 않았으므로, 이 숫자만으로 현장 점유와 명도 위험까지 0이라고 보는 것은 무리입니다. 특히 대상이 근린생활시설로 이용되고 303호와 통합 사용 중이라는 점은 별도 확인 사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 오피스텔 등이 혼재합니다. 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역과 도시철도 2호선 부암역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며, 303호와 304호는 벽체 구분 없이 사용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 4,716,000원/㎡, 토지면적은 1,994.2㎡입니다. 서측 약 15m, 북측 약 8m 포장도로에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 144세대, 2019.04.05 준공 단지이지만 대상은 근린생활시설이고 최근 확인 거래도 대상 면적과 일치하지 않아 주거형 실거래 평균만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 우선. 전체 거래 평균 195,714,285원보다 최신 135,000,000원과 최근 추세 -34.4%를 우선해 가격 상한을 검토해야 합니다.
- 면적 불일치. 확인 거래는 32.25㎡이고 대상은 46.2㎡입니다. 단순 평면 가격 비교만으로 적정가를 확정하지 마세요.
- 303·304 경계 확인. 벽체 없이 사용 중이므로 현황, 출입구, 전기·수도·소방, 경계벽 복원 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기록은 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 304호와 실제 연결되는지 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 포기서 원본. 1,000,000,000원 유치권 신고는 취하·포기됐지만 2026.06.24 제출된 취하·포기서 원문을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
- 세금 압류. 부산진구·국·동구 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 실제 배당순서를 정확히 계산할 수 있습니다.
- 근저당 변경내역. 최초 6,000,000,000원에서 1,748,400,000원으로 변경된 근저당 채권최고액과 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·유치권 취하서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐다고 바로 싸진 것은 아니다”
이 사건은 표면적인 등기권리만 보면 정리가 잘 됩니다. 2019.04.24 근저당이 말소기준이고, 뒤의 전세권·가압류·압류는 소멸합니다. 1,000,000,000원 유치권 신고도 이미 취하·포기됐습니다. 그래서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 현재 168,000,000원은 최신 거래 135,000,000원보다 높고, 최근 거래 흐름은 -34.4%입니다. 게다가 시세 표본은 32.25㎡로 대상 46.2㎡와 직접 대응하지 않습니다. 303호와 304호가 벽 없이 사용되는 현황, 전입·보증금 미상의 점유 기록까지 더하면 이 물건은 “권리 소멸은 비교적 명확하지만 가격과 현황은 보수적으로 봐야 하는 근린생활시설”에 가깝습니다. 현재 회차의 핵심은 할인율 70%가 아니라, 1.68억이 실제 304호의 현황과 수익성에 맞는 가격인지를 확인하는 것입니다.
