680,400,000원
부산지방법원 2024타경66756. 대상은 부산진구 부전동 대동레미안센트럴시티 1층 106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 106호는 현재 두 개의 호로 분리해 사용하고 있습니다. 말소기준권리는 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당권입니다. 이후 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
가격 쪽에서는 주의가 필요합니다. 감정가 972,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 680,400,000원입니다. 하지만 제공된 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 135,000,000원이고, 현재 최저가는 그 504.0%입니다. 전체 거래 평균 195,714,285원과 비교해도 347.6% 수준입니다. 특히 최근 거래가 과거 거래보다 34.4% 낮아진 추세이므로 전체 평균만 근거로 가격을 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 1층106호 (부전동, 대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 용도 · 1층106호는 두 개의 호로 분리 사용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 · 대동레미안센트럴시티 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 972,000,000원 / 680,400,000원 (1회 유찰) |
| 경매신청 채권자 | 농업협동조합자산관리회사 · 청구액 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당권입니다. 당초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2024.06.03 채권최고액 1,748,400,000원으로 변경됐으며, 2024.10.21 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 주택도시보증공사의 4,270,000,000원 가압류, 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유 — 106호 관련 2명 모두 대항력 없음
106호는 두 개의 호로 나뉘어 사용 중이며, 해당 호실과 연결되는 조사 내역은 106-1호 이신하, 106-2호 김미라입니다. 두 사람 모두 전입일이 2019.04.24 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이신하 | 106-1호 | 2024.11.18 | 50,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.21 |
| 김미라 | 106-2호 | 2019.11.25 | 20,000,000원 | 1,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.02.24 |
이신하는 2020.10.05에도 106-1호 26.775㎡ 일부에 전세금 100,000,000원의 전세권을 설정한 이력이 있지만, 해당 전세권은 2022.11.07 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 조사된 이신하의 전입일은 2024.11.18입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 면적은 불일치
대동레미안센트럴시티 실거래 표본은 전용 32.25㎡ 거래 7건입니다. 비교 기준 면적 53.55㎡와 일치하지 않아 직접적인 동일면적 가격 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 아래 거래는 절대적인 적정가라기보다 가격 방향을 확인하는 참고지표로 보는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.25㎡ | 1건 | 135,000,000원 |
최근 거래는 2026.06의 135,000,000원이고 최근 12개월 평균도 같은 135,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 195,714,285원이지만, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -34.4%입니다. 따라서 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균을 우선해서 가격을 높게 평가하기보다 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 680,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,204,000원 |
| 2. 근저당권 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 671,196,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 9,204,000원을 제외한 671,196,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 후순위 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 9,598,804,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 680,400,000원 | 671,196,000원 | 9,598,804,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 476,279,999원 | 469,117,199원 | 9,800,882,801원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 333,395,999원 | 327,928,455원 | 9,942,071,545원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근이며 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역 및 도시철도 2호선 부암역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설 용도이고, 1층 106호는 두 개의 호로 분리하여 사용 중입니다.
- 토지. 토지면적 1,994.2㎡, 지목 대, 주상용, 평지·가로장방·중로각지이며 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다.
- 주차·설비. 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보, 스프링클러, 기계식 주차타워 및 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 경매 통계. 대동레미안센트럴시티의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 106호 두 구획 확인. 106호가 두 개의 호로 분리 사용되고 있으므로 현황과 실제 경계·점유상태를 직접 확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 106-1호 이신하, 106-2호 김미라의 실제 점유 범위와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 유치권 서류 확인. 2026.06.24 제출된 유치권 취하·포기서 원문과 신고 취하 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 면적 보정. 제공된 실거래는 32.25㎡이고 비교 기준 면적 53.55㎡와 일치하지 않습니다. 680,400,000원을 단순히 135,000,000원 거래와 동일 물건처럼 비교하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -34.4%이므로 과거 전체 평균 195,714,285원보다 최신 거래 135,000,000원을 우선 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 채권신고 내용을 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만 가격은 별개”
이 물건의 강점은 권리 쪽에 있습니다. 2019.04.24 근저당권이 말소기준이고, 106호의 현재 조사 점유자 2명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 1,000,000,000원의 유치권 신고 역시 2026.06.24 취하·포기됐으며, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 한 차례 유찰돼 680,400,000원까지 내려왔지만, 최근 12개월 거래평균 135,000,000원 대비 비율은 504.0%이고 거래 추세는 -34.4%입니다. 실거래 표본 면적이 대상 비교 기준과 맞지 않는다는 한계 때문에 정확한 적정가를 이 숫자 하나로 정할 수는 없지만, 적어도 현재 최저가를 최근 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 보류입니다.
