부산지방법원 2024타경66756. 부전동 대동레미안센트럴시티 3층 307호입니다. 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고는 근린생활시설로 확인되며, 등기상 소유자는 상호변경을 거쳐 현재 주식회사디알종합건설입니다. 권리의 출발점은 2019.04.24 금정농업협동조합의 근저당권입니다. 이 근저당권보다 뒤에 들어온 전세권과 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 ‘배당표상 인수 0원’만으로 끝낼 사건은 아닙니다. 307호로 특정된 점유자는 전입일이 2023.02.07이라 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 매각물건명세서에는 호수가 특정되지 않은 주식회사·이진수·라움이 별도로 기재되어 있고 이들의 전입일과 보증금은 미상입니다. 따라서 이들은 대항력 가능·미상으로 남겨 두고 확인해야 합니다. 유치권은 2026.04.15 신고됐다가 2026.06.24 취하·포기됐지만, 이는 유치권 주장에 관한 해소이고 미상 점유자의 임차권 문제까지 없애 주는 자료는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 3층307호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물 · 본건 3층 307호 |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 (주식회사대동레미안에서 2019.10.10 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 697,000,000원 / 487,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 토지 | 일반상업지역 · 방화지구 · 공시지가 4,716,000원/㎡ · 토지면적 1,994.2㎡ |
| 대지권 면적 차이 | 307호 등기사항전부증명서 25.862㎡ / 대지권등록부 25.0696㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸 구조, 점유는 별도 확인
말소기준은 2019.04.24 금정농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이고, 2024.06.03 변경등기에는 채권최고액 1,748,400,000원이 기재되어 있습니다. 이후 2024.10.21 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 기존 근저당의 순위 자체는 이어집니다. 그 뒤의 60,000,000원 전세권, 주택도시보증공사 가압류, 각 압류와 경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다.
점유·임차인 확인표. 307호로 특정된 점유관계와, 호수가 특정되지 않은 명세서 기재를 분리해 봐야 합니다.
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 라움팰리스, 이진수 | 307호 | 2023.02.07 | 60,000,000원 | 1,800,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 | 호수 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이진수 | 호수 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 라움 | 호수 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
등기부의 주식회사라움팰리스 전세권 60,000,000원은 2024.06.24 접수됐고 존속기간은 2021.10.27부터 2026.10.26까지입니다. 접수 순위가 2019.04.24 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 307호로 특정된 점유자의 전입일 2023.02.07도 말소기준보다 늦어 대항력이 없다고 판정돼 있습니다. 반면 호수 미상 3건은 전입일·보증금이 확인되지 않아 같은 결론을 적용하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래는 약세, 그런데 면적도 맞지 않는다
대동레미안센트럴시티의 제공 실거래는 모두 32.25㎡ 표본입니다. 비교 기준면적은 157.5009㎡로 잡혀 있어 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래금액과 307호 최저가를 절대금액으로 곧바로 1대1 비교하는 것은 적절하지 않습니다. 다만 시장 방향은 확인할 수 있습니다. 최신 거래는 2026.06 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 1건 기준 135,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
전체 7건 평균은 195,714,285원이지만 2023~2024년의 200,000,000원대 거래가 다수 포함돼 최근 시장을 높게 보이게 할 수 있습니다. 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신·최근 12개월 값은 모두 135,000,000원이고, 최근 추세도 -34.4%입니다. 현재 최저가 487,900,000원은 최근 12개월 평균의 단순 금액비로 361.4%, 전체 평균 대비로도 249.3%입니다. 다만 표본 면적 자체가 달라 이 비율을 면적 보정된 가치비율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 487,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,279,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 480,621,000원 |
| 3. 을구 2번 전세권 · 주식회사라움팰리스 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당표상 채권 총액은 10,330,000,000원, 배당액은 480,621,000원, 미배당액은 9,849,379,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 근저당 채권액은 예상배당표의 6,000,000,000원과 2024.06.03 변경등기의 1,748,400,000원이 서로 다르므로 실제 배당순위·채권액은 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설·숙박시설·업무시설·공동주택·오피스텔 등이 혼재하며, 주위환경과 입지조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 도시철도 1·2호선 환승역인 서면역과 도시철도 2호선 부암역이 위치해 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 감정평가상 본건을 포함한 대상은 모두 근린생활시설 용도입니다. 반면 호수 미상 점유 기록에는 주거 사용이 기재돼 있어 실제 이용상태를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 도로·설비. 서측 약 15m, 북측 약 8m 포장도로에 접하며 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·스프링클러·기계식 주차타워 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당하며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 대지권 확인. 307호 대지권면적이 등기사항전부증명서 25.862㎡와 대지권등록부 25.0696㎡로 서로 다릅니다.
- 환금성. 실거래 표본은 7건이며 최신 거래는 2026.06 135,000,000원, 최근 추세는 -34.4%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 미상 점유자부터 특정. 주식회사·이진수·라움의 실제 점유 호수, 전입일, 보증금과 점유권원을 원문과 현장에서 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 이들의 대항력은 단정할 수 없습니다.
- 307호 점유관계 대조. 주식회사 라움팰리스, 이진수의 307호 전입일은 2023.02.07이고 보증금 60,000,000원·월세 1,800,000원입니다. 등기 전세권 60,000,000원과 실제 계약관계를 함께 대조할 필요가 있습니다.
- 유치권 취하·포기서 원본 확인. 2026.04.15 신고된 1,000,000,000원 유치권은 2026.06.24 취하·포기됐으므로 해당 서면의 범위와 문구를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 불일치 확인. 최초 채권최고액 6,000,000,000원, 2024.06.03 변경등기 1,748,400,000원, 예상배당 계산 6,000,000,000원이 함께 존재합니다.
- 세금 우선채권 확인. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 이후 선순위로 차감될 수 있어 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
- 대지권면적 원본 대조. 307호의 등기상 25.862㎡와 대지권등록부 25.0696㎡ 차이를 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 감정이 필요. 현재 실거래 표본은 전부 32.25㎡이고 비교 기준면적은 157.5009㎡입니다. 최근 추세도 -34.4%이므로 487,900,000원을 ‘할인된 시세’로 단정해 응찰가를 정하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 두 가지
이 사건의 등기 구조만 보면 방향은 비교적 분명합니다. 2019.04.24 근저당권이 말소기준이고, 후순위 전세권·가압류·압류는 소멸하며, 1,000,000,000원 유치권 주장도 취하·포기됐습니다. 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 입찰 결론은 여기서 멈추면 안 됩니다. 첫째, 307호로 특정된 점유자는 대항력이 없지만 호수 미상 3건은 대항력 가능·미상입니다. 둘째, 가격 지표는 더 보수적으로 봐야 합니다. 최신·최근 12개월 실거래는 135,000,000원이고 최근 추세는 -34.4%인데, 현재 최저가와의 단순 금액비는 361.4%입니다. 더구나 거래 표본은 32.25㎡로 비교 기준면적 157.5009㎡와 달라 현재 최저가의 적정성을 직접 입증하지 못합니다. 등기권리는 정리되는 구조지만, 점유와 가격은 아직 확인이 끝나지 않은 물건입니다.
