부산지방법원 2024타경66756. 대상은 대동레미안센트럴시티 3층 303호입니다. 사건의 말소기준은 2019.04.24. 금정농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 6,000,000,000원이었고 2024.06.03. 1,748,400,000원으로 변경된 뒤 2024.10.21. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤 설정·등기된 전세권, 가압류, 압류, 경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체만 보면 후순위 등기의 인수 구조는 단순하지만, 이 물건의 핵심은 점유 상태와 가격입니다. 감정평가 이용상태는 근린생활시설이고, 303호와 304호가 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 명세서에는 물리적인 복원이 가능하다고 적혀 있으나, 입찰자는 실제 경계·점유·복원 상태를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경66756 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전로 108, 3층303호 (부전동,대동레미안센트럴시티) |
| 용도 | 대지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 대상 면적 | 58.8㎡ |
| 소유자 | 주식회사디알종합건설 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 214,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 1,501,329,367원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2019.04.24. 금정농업협동조합의 근저당권입니다. 2024.06.24. 설정된 주식회사포르테 전세권 40,000,000원은 말소기준보다 뒤에 있고, 2024.08.29. 주택도시보증공사 가압류 4,270,000,000원, 부산진구 압류, 경매개시결정, 국 압류도 모두 후순위입니다. 제공된 권리분석에서는 이들 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 처리됩니다.
② 임차·점유 관계 — 303호는 후순위, 미상 기재는 별도 확인
| 점유자 | 부분 | 전입 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 포르테, 이윤규 | 303호 | 2023.02.13 | 40,000,000원 / 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 0원 가정 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이윤규 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
303호로 특정된 주식회사 포르테, 이윤규의 전입일은 2023.02.13.으로 2019.04.24. 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 보증금은 40,000,000원, 월차임은 1,200,000원입니다. 다만 매각물건명세서에는 호수가 특정되지 않은 ‘점포’ 및 ‘이윤규’의 주거 점유 기재도 있고, 전입일·보증금이 확인되지 않아 이 부분을 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만 이 미상 기재는 원문 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 다만 면적이 다르다
대동레미안센트럴시티의 제공된 실거래는 전용 32.25㎡ 거래 7건이고, 대상 면적 58.8㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래를 대상 호실의 직접적인 동일면적 시세로 단정해서는 안 됩니다. 그럼에도 최근 시장 방향은 분명히 약합니다. 최신 거래는 2026.06. 135,000,000원, 최근 12개월 평균도 135,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래 대비 -34.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 32.25㎡ | 13 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 32.25㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2024.05 | 32.25㎡ | 16 | 210,000,000원 |
| 2024.03 | 32.25㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 32.25㎡ | 8 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 32.25㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2023.06 | 32.25㎡ | 7 | 220,000,000원 |
| 전체 평균 | 32.25㎡ | 7건 | 195,714,285원 |
최저가 214,200,000원은 제공된 전체 평균 195,714,285원의 109.4%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 158.7%입니다. 다만 면적이 일치하지 않으므로 ‘58.8㎡ 대상 호실이 135,000,000원이어야 한다’는 식의 단정은 적절하지 않습니다. 확실한 결론은 하나입니다. 최근 거래보다 저렴하다는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,798,800원 |
| 2. 근저당 · 금정농업협동조합 | 6,000,000,000원 | 210,401,200원 |
| 3. 전세권 · 주식회사포르테 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 4,270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 214,200,000원 가정 시 집행비용 3,798,800원과 근저당 배당 210,401,200원으로 매각대금이 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 10,099,598,800원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 214,200,000원 | 210,401,200원 | 10,099,598,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 10,162,959,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 10,207,311,412원 | 0원 |
제공된 회차 시뮬레이션에서는 어느 회차도 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 현재 회차 가격 214,200,000원은 최근 거래 지표에 비해 높고, 거래 면적도 대상과 맞지 않아 단순히 유찰률만 보고 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 근린생활시설 용도이며, 303호와 304호는 벽체 구분 없이 사용되고 있습니다. 경계벽 등의 물리적 복원은 가능하다고 기재돼 있습니다.
- 입지. 부산진경찰서 남동측 인근으로 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택 및 오피스텔이 혼재하며 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 도시철도 1·2호선 환승역 서면역 및 도시철도 2호선 부암역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로·주차. 서측 약 15m, 북측 약 8m 포장도로에 접하고 기계식 주차타워 및 주차장시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역입니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 거래지표. 단지 144세대, 사용승인일 2019.04.05. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 303호·304호 경계 확인. 현재 벽체 구분 없이 사용 중이므로 실제 점유구획, 출입구, 설비, 복원 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 기재 확인. 호수가 특정되지 않은 ‘점포’ 및 ‘이윤규’ 기재는 전입일·보증금이 없어 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 유치권 포기서 확인. 2026.06.24. 제출된 유치권 취하(포기)서의 원문과 적용 범위를 확인하세요. 이는 임차·점유관계와 별개의 사항입니다.
- 최근 가격 추세 반영. 최근12개월 평균·최신 거래는 135,000,000원, 최근 추세는 -34.4%입니다. 전체 평균 195,714,285원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 면적 불일치 주의. 제공된 거래는 32.25㎡, 대상은 58.8㎡로 면적이 다릅니다. 동일·유사 면적 근린생활시설 거래를 추가 확인해야 현재 최저가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 취하서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후 등기권리가 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 1,000,000,000원 유치권 신고 역시 취하·포기서가 제출돼 등기 외 권리 측면의 큰 부담 하나는 해소된 모습입니다. 그러나 303호는 304호와 벽체 없이 사용 중이고, 명세서에는 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 기재가 남아 있습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 214,200,000원은 최근12개월 평균·최신 거래 135,000,000원의 158.7%이고, 최근 거래 추세는 -34.4%입니다. 물론 대상 58.8㎡와 실거래 32.25㎡가 달라 직접적인 동일면적 비교는 불가능합니다. 그래서 이 물건의 결론은 “권리 시뮬레이션상 인수 0원, 그러나 가격 메리트는 확인되지 않았고 점유·경계 확인이 선행돼야 한다”입니다.
