부산지방법원 2025타경21852. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 2층 209호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 25일 설정된 송도신용협동조합의 근저당권 720,000,000원입니다. 해당 근저당권은 공동담보로 설정됐고, 경매 신청 청구액은 613,740,610원입니다.
209호 임차인 김종태의 임대차계약·전입·점유·확정일자는 모두 2022년 4월 29일입니다. 말소기준권리보다 약 2년 늦으므로 보증금 84,000,000원이 현재 최저가 50,470,000원보다 크더라도 낙찰자가 그 차액을 인수하는 구조가 아닙니다. 주택임차권등기도 2024년 5월 7일 접수된 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하며, 매수인의 실질취득액은 50,470,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 2층 209호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 50,470,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 613,740,610원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25 송도신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸
과거 가등기·신탁·전세권·근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 3월 25일 송도신용협동조합 근저당권입니다. 김종태의 전입과 주택임차권등기는 모두 그 이후이므로 대항력과 인수 위험이 없습니다. 2025년 11월 25일 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 이는 기존 말소기준 근저당권의 승계로서 매각대금 배당 후 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종태 | 건물 전유부분 전부 | 2022.04.29 | 2022.04.29 | 84,000,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
김종태는 2024년 5월 7일 임차권등기명령에 따라 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 다만 2020년 3월 25일 근저당권보다 늦은 후순위 임차인이므로, 현재 최저가 기준 매각대금이 선순위 근저당권에도 미치지 못하는 상황에서는 예상배당이 0원입니다. 미배당 보증금이 남더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%는 시세 근거가 아니다
현재 최저가는 감정가 103,000,000원의 49.0%인 50,470,000원입니다. 두 차례 유찰로 절대금액은 크게 낮아졌지만, 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래값은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 절반 싸다”를 곧바로 “현재 시세보다 싸다”로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 50,470,000원 | 49.0% | 49,161,540원 | 670,838,460원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 35,329,000원 | 34.3% | 34,293,078원 | 685,706,922원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24,730,300원 | 24.01% | 23,885,155원 | 696,114,845원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 50,470,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,308,460원 |
| 1. 근저당권 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 49,161,540원 |
| 2. 주택임차권 · 김종태 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 전액이 선순위 근저당권에 배당돼 근저당권 채권 미배당액은 670,838,460원입니다. 후순위 임차권과 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 예상되며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 변동요인은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 주변은 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 2003년 4월 18일 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 토지는 평탄한 세로장방형이고 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐습니다. 확인 가능한 직접 실거래 비교값 없이 유찰률만으로 환금성과 적정가를 낙관해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 209호 임차인 원본 확인. 김종태의 임대차계약서·주민등록·확정일자·임차권등기와 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
- 실거래·임대수익 조사. 감정가 49%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고, 같은 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 거래와 보증금·월세 수준을 확인하세요.
- 민간임대주택 표시등기. 매각 후 임대사업자 등록 및 임대의무 처리 절차를 관할 기관에 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하고, 점유가 남아 있다면 인도명령·명도 비용을 반영하세요.
- 공동담보와 배당. 근저당권 채권최고액 720,000,000원은 공동담보로 설정돼 있습니다. 다른 공동담보물의 배당 결과에 따라 실제 채권 잔액과 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분과 당해세·최우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 김종태의 보증금은 84,000,000원이지만 전입·점유·확정일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 보증금이 낙찰가보다 크다는 이유만으로 실질취득액이 84,000,000원으로 고정되는 사건이 아닙니다.
다만 권리 인수가 없다는 사실이 가격의 적정성을 보장하지는 않습니다. 현재 실질취득액은 50,470,000원으로 감정가의 49.0%지만, 최근 실거래 비교 없이 이 비율만 보고 싸다고 평가할 근거는 부족합니다. 여기에 2회 유찰, 주거용 오피스텔이라는 용도, 민간임대주택 표시등기 확인 과제가 겹칩니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 판단은 보류입니다. 응찰 여부는 최신 시세와 임대수익, 점유 상태를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
