부산지방법원 2025타경21852. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 7층 701호로, 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 96,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저가는 47,040,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적인 가격 하락 폭은 크지만 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
권리 흐름의 기준점은 2020.03.25. 설정된 송도신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이보다 앞선 가등기·신탁·임차권·근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 경매개시결정과 후순위 전입은 매수인이 금전적으로 승계하는 항목으로 계산되지 않았습니다. 다만 2026.03.20. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되어 배당 단계의 현재 권리자는 원본 배당요구서와 채권계산서로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 7층 701호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2003.04.18. |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 613,740,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권
2018년 소유권이전청구권 가등기와 2019년 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 광안신용협동조합·합천군산림조합·부산시중앙신용협동조합의 근저당권과 설무경의 주택임차권도 모두 말소된 상태입니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 을구 9번 송도신용협동조합 근저당권입니다.
② 점유·임차 조사 — 대상 701호 전입은 후순위
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 대상 701호의 점유자는 최지영이고, 전입일은 2022.05.06.입니다. 말소기준일인 2020.03.25.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차 내용과 명도 조건은 별도 확인이 필요합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미서 | 206호 | 2022.04.05. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김윤아 | 309호 | 2021.08.04. | 미상 | 2025.05.07. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이원정 | 403호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이성우 | 504호 | 2022.06.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최지영 | 701호 | 2022.05.06. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조혜진 | 802호 | 2022.09.23. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 장예주 | 903호 | 2020.04.29. | 미상 | 2025.06.30. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 안치원 | 1001호 | 2023.01.10. | 미상 | 2025.07.07. | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 표시는 없어 중복신고로 볼 항목은 없습니다. 403호 이원정은 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없으며, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 대상 701호와 다른 호실의 점유관계가 같은 매각목록에 포함되는지는 원본 매각목록을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저가는 47,040,000원으로 감정가 96,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 오피스텔이나 인근 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 거래, 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가보다 절반 이상 낮으니 시세보다 싸다”는 결론을 내릴 근거가 없습니다.
현재 회차의 최저가를 기준으로 한 실질취득은 47,040,000원입니다. 계산상 인수금액이 0원이므로 낙찰가가 그대로 실질취득의 기준이 됩니다. 다만 이 금액이 시세 대비 저렴한지는 별도의 실거래·임대료 조사가 선행돼야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,246,720원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 45,793,280원 |
| 근저당권 미배당 | - | 674,206,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,246,720원을 제외한 45,793,280원이 근저당권에 배당되고, 674,206,720원이 미배당으로 남습니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 주변은 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 소재하며, 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지 404.3㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 높이 제한. 2024.06.12. 기준 가로구역별 기준높이 85m, 최고높이 120m입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 701호 임대차 원본. 최지영의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서 및 임대차계약서로 확인해야 합니다.
- 매각범위 대조. 감정요항에는 제206호 외 11개호가 함께 기재돼 있으므로, 이번 매각 대상이 701호 단독인지 매각목록 원본과 물건번호를 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준과 매각 후 등기 처리 여부를 관할기관에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 현재 채권자와 배당요구 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 저렴한지 판단할 수 없습니다. 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 거래가와 임대료를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·관리비. 대항력 인수는 없더라도 점유자가 존재하므로 인도명령과 명도 협의, 공용부분 관리비 체납 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 물건은 말소기준이 명확하고 대상 701호 점유자의 전입이 후순위라, 제공된 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수 구조만 보면 복잡한 선순위 임차보증금 위험은 확인되지 않습니다.
하지만 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 실거래 자료가 없고, 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기, 다수 호실이 적힌 감정요항, 근저당권 이전 등 확인할 실무 항목이 남아 있습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다. 입찰 여부는 701호의 실제 임대차와 매각범위, 인근 시세를 확인한 뒤 결정해야 합니다.
