46,550,000원
부산지방법원 2025타경21852. 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 4층 403호로, 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,550,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기부만 보면 말소기준은 2020.03.25. 설정된 송도신용협동조합의 근저당권 720,000,000원입니다. 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 기준일과 순위 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다.
문제는 등기부가 아니라 현재 점유관계입니다. 403호 점유자 이원정은 주거 사용 사실만 확인되고 전입일·보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없으며, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 배당표의 인수액 0원은 이 점유자의 선순위 임차권이 없다는 전제의 계산값일 뿐, 현 단계에서 최종 확정액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 4층 403호 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2003.04.18. |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 613,740,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 위험을 분리해야 한다
② 점유·임차 조사 — 본건 직접 관련자는 403호 1명
조사된 점유자·임차인 내역은 총 8명이며, 이 가운데 매각 대상인 403호에 직접 대응하는 사람은 이원정 1명입니다. 나머지 7명은 206호·309호·504호·701호·802호·903호·1001호로 본건과 호수가 다릅니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이원정 | 403호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 본건 직접 관련 · 주거 점유 |
| 조미서 | 206호 | 2022.04.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 · 타 호실 |
| 김윤아 | 309호 | 2021.08.04. | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 | 2025.05.07. 배당요구 · 타 호실 |
| 이성우 | 504호 | 2022.06.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 · 타 호실 |
| 최지영 | 701호 | 2022.05.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 · 타 호실 |
| 조혜진 | 802호 | 2022.09.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 말소기준 이후 전입 · 타 호실 |
| 장예주 | 903호 | 2020.04.29. | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 | 2025.06.30. 배당요구 · 타 호실 |
| 안치원 | 1001호 | 2023.01.10. | 미상 | 없음 | 배당요구 | 없음 | 2025.07.07. 배당요구 · 타 호실 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사된 8명은 모두 실제 점유자·임차인 명의입니다. 다만 본건 권리분석에서는 호수가 일치하는 이원정의 권리관계가 핵심이며, 다른 호실 점유자의 보증금을 본건 인수액에 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가 46,550,000원은 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 하지만 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 현재 시장가보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다.
더구나 본건 점유자의 보증금과 대항력 취득일이 미상입니다. 선순위 임차권이 확인되면 매수인의 실질취득가는 낙찰가에 미배당 보증금을 더한 금액이 됩니다. 따라서 현 단계에서 46,550,000원만을 기준으로 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 | - |
| 1. 근저당 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 45,312,100원 | 674,687,900원 |
| 2. 가압류 · 서보은 | 10,000,000원 | 0원 | 10,000,000원 |
| 채권자 합계 | 730,000,000원 | 45,312,100원 | 684,687,900원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차 배당모형에서는 매각대금 전부가 집행비용과 선순위 근저당에 배분되고, 가압류와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 채권자 총 미배당액은 684,687,900원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 403호 점유자의 실제 권리가 확인되면 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 점유 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 배당모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 684,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 698,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 708,001,072원 | 0원 |
표의 인수액 0원은 등기 권리와 현재 확인된 배당자료만 반영한 값입니다. 403호 점유자에게 대항력 있는 임차보증금이 확인될 경우, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있으며, 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물로 사용승인일은 2003.04.18.이며, 위생·급배수·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로, 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,087,000원/㎡이며 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이지만 최근 실거래 근거가 확인되지 않아 현재 최저가의 시장 경쟁력을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 403호 전입세대 확인. 이원정의 전입일을 확인해 2020.03.25. 말소기준보다 앞서는지 대조해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금·확정일자·점유개시일·배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 현장 점유 확인. 현재 실제 점유자와 이원정의 동일인 여부, 점유 형태와 명도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 과거 임차권과 분리. 이미 말소된 하도윤의 75,000,000원 임차권과 현재 점유자의 권리를 혼동하지 않아야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 현재 등록 상태, 임대의무기간, 매각 이후 행정절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 2026.03.20. 근저당권을 이전받은 케이씨유엔피엘대부주식회사의 채권승계 자료와 배당관계를 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래와 현재 매물을 확인한 뒤 점유위험까지 포함한 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능액은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대열람·배당요구 서류를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 403호 임차권을 확정해야 한다
이 물건은 감정가 95,000,000원에서 46,550,000원까지 내려와 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하고, 배당모형상 인수액은 0원입니다.
그러나 본건 403호에는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유자 이원정이 있습니다. 이 상태에서는 인수 0원을 확정할 수 없고, 실거래 시세도 확인되지 않아 46,550,000원이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 등기 구조는 단순하지만 점유 위험은 열려 있습니다. 이 사건의 결론은 ‘반값 오피스텔’이 아니라, 임차권 확인 전에는 실질취득가를 알 수 없는 오피스텔입니다.
