부산지방법원 2025타경21852. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 3층 309호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 감정가 106,000,000원의 49%인 51,940,000원입니다. 숫자만 보면 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 단순한 유찰률이 아니라 임차보증금의 인수 여부입니다.
309호 임차권자 김윤아의 보증금은 84,000,000원으로 최저가보다 32,060,000원 큽니다. 그러나 전입·점유개시일은 2021.08.04이고, 말소기준권리인 송도신용협동조합 근저당은 2020.03.25 설정됐습니다. 임차인의 전입이 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 2025.05.12 등기된 주택임차권 역시 매각으로 소멸합니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 증가해 총취득액이 84,000,000원으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 3층 309호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 · 단독소유 · 2019.10.10 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 51,940,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 613,740,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역 · 교육환경보호구역 |
| 공시지가 | 3,087,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권
말소기준권리는 2020.03.25 설정된 송도신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당입니다. 공동담보목록 제2020-109호가 기재돼 있어, 대상 호실 한 채의 감정가보다 채권최고액이 큰 공동담보 구조입니다. 이 근저당은 2026.03.20 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으며, 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
김윤아의 임대차계약일과 확정일자는 2021.07.15, 주민등록일과 점유개시일은 2021.08.04입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 주택임차권등기는 2025.05.12 접수됐고 배당요구도 같은 날 확인되지만, 선순위 근저당 배당에도 매각대금이 부족해 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 배당 재원이 없습니다.
② 임차인 분석 — 대상 309호 직접 관련 1명
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 현황조사에 기재된 8명 중 대상 309호에 직접 관련된 임차인은 김윤아 1명이며, 나머지 7명은 206호·403호·504호·701호·802호·903호·1001호 점유자로 별도 호실에 관한 기재입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 계약·전입 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김윤아 | 309호 건물 전유부분 전부 주거용 · 임차권등기 | 계약·확정 2021.07.15 전입·점유 2021.08.04 배당요구 2025.05.12 | 84,000,000원 | 대항력 없음 근저당 후순위 매수인 승계 없음 |
타 호실 점유 기재 (대상 309호와 분리 확인)
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 조미서 | 206호 | 2022.04.05 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 |
| 이원정 | 403호 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 |
| 이성우 | 504호 | 2022.06.13 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 |
| 최지영 | 701호 | 2022.05.06 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 |
| 조혜진 | 802호 | 2022.09.23 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 |
| 장예주 | 903호 | 2020.04.29 | 2025.06.30 | 대항력 없음 |
| 안치원 | 1001호 | 2023.01.10 | 2025.07.07 | 대항력 없음 |
403호 이원정은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 다만 대상 물건은 309호이므로 각 호실의 점유 관계가 309호에 중복 적용되지 않도록 매각물건명세서의 물건번호와 호실 표시를 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인은 별개
현재 최저가는 51,940,000원으로 감정가 106,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 54,060,000원 낮아졌지만, 동일 오피스텔 또는 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내릴 수 없습니다.
| 현재 회차 | 2회 유찰 · 51,940,000원 · 감정가의 49% |
|---|---|
| 3회 유찰 시 | 36,358,000원 · 감정가의 34.3% |
| 4회 유찰 시 | 25,450,600원 · 감정가의 24.01% |
| 가격 결론 | 실거래 확인 전까지 감정가 대비 할인율만 제시 · 시세 대비 저가 여부는 판단 보류 |
④ 예상배당표 (매각가 51,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,334,920원 |
| 1. 근저당 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 50,605,080원 |
| 임차권 · 김윤아 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,334,920원을 제외한 50,605,080원이 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 669,394,920원이며 소유자 잔여금은 없습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 위치. 부산광역시 연제구 연산동 소재 연제초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 주거용 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 기준높이 85m·최고높이 120m의 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물 또는 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하세요.
- 309호 점유 확인. 김윤아의 임차권등기와 실제 퇴거·점유 상태, 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 타 호실과 분리. 현황조사에 206호 외 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 대상 물건번호와 309호의 점유자 표시를 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.05.21 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 내용을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 채권최고액 720,000,000원의 공동담보목록 제2020-109호와 대상 호실의 관계를 원본 등기부에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 현재 배당표에 반영되지 않았으므로 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 호실과 권리관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도 대항력이 없으면 인수는 없다”
이 사건은 보증금 84,000,000원이 최저가 51,940,000원보다 크다는 숫자 때문에 대항력 인수형으로 오해하기 쉽습니다. 하지만 말소기준권리는 2020.03.25, 임차인의 전입·점유는 2021.08.04입니다. 선후관계가 명확하므로 임차인은 후순위이고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원, 실질취득액은 51,940,000원입니다.
다만 권리가 소멸한다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가의 49%라는 할인율만으로 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다. 또한 민간임대주택등기와 여러 호실이 함께 나타나는 현황조사 기록을 원본에서 정리해야 합니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 시세와 대상 호실 점유관계를 확인한 뒤 가격을 정해야 하는 오피스텔”입니다.
