47,040,000원
부산지방법원 2025타경21852. 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 6층 605호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 96,000,000원이지만 두 차례 유찰되어 최저매각가는 47,040,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 반값 경매처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격 할인율이 아니라 2024.05.10. 등기된 방선웅의 주택임차권입니다.
말소기준권리는 2020.03.25. 설정된 송도신용협동조합의 근저당권 720,000,000원입니다. 임차권등기는 그보다 뒤인 2024.05.10. 접수되어 등기 순위만 놓고 보면 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임대차계약일은 2022.03.31., 점유개시일은 2022.04.21., 확정일자는 2022.03.31.로 확인되지만 주민등록일자는 기재되어 있지 않습니다. 따라서 대항력을 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 6층 605호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 중 6층 |
| 사용승인일 | 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (2019.10.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 47,040,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 613,740,610원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기사항 발행일 | 2026.07.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 임차권, 그러나 전입일은 미상
과거의 소유권이전청구권 가등기, 신탁등기, 기존 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수대상으로 보지 않습니다. 핵심은 2020.03.25. 송도신용협동조합 근저당권이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2026.03.20. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 말소기준일 자체는 2020.03.25.로 유지됩니다.
② 임차인 분석 — 방선웅 임차권이 핵심
| 성명 | 임차범위 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 방선웅 | 건물 전유부분의 전부 주거용 임차권등기 | 계약 2022.03.31 점유개시 2022.04.21 확정일자 2022.03.31 전입일 미상 | 78,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 | 2024.05.10 |
보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 방선웅은 보증기관의 중복 신고가 아니라 직접 확인해야 할 임차권자입니다. 임차권등기 접수일은 말소기준보다 늦지만, 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 여부는 보수적으로 미상 처리합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 49%는 다르다
현재 최저가는 감정가 96,000,000원의 49%인 47,040,000원입니다. 하지만 동일 오피스텔 또는 인근 유사 주거용 오피스텔의 최신 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 | 49% | 47,040,000원 | 45,793,280원 | 674,206,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 32,927,999원 | 31,935,295원 | 688,064,705원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 23,049,599원 | 22,234,706원 | 697,765,294원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 담보권자의 미배당액이 커지지만, 담보권 미배당은 원칙적으로 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 이 결론은 방선웅의 대항력과 인수 여부가 최종적으로 부정된다는 전제에 따른 계산입니다. 전입일 확인 전에는 최저가만 보고 실질취득비용을 확정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,040,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,246,720원 |
| 1. 근저당 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 45,793,280원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 674,206,720원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 근저당권은 공동담보이므로 다른 담보물의 매각·배당 결과에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 주변은 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가와 매각물건명세서 모두 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물이며 사용승인일은 2003.04.18입니다. 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역이며, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔은 아파트와 수요층·대출·관리비 구조가 다르므로, 감정가 대비 할인율과 별도로 동일 건물 및 인근 오피스텔 실거래를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 방선웅 전입일 확인. 주민등록일자가 확인되지 않으므로 대항력은 가능·미상입니다. 임차권등기명령 기록과 주민등록 자료를 대조하세요.
- 보증금 78,000,000원 처리 확인. 배당요구, 배당순위, 배당 후 잔액의 매수인 승계 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자가 함께 기재돼 있으므로 605호 단독매각인지, 다른 호실과의 일괄매각인지 매각목록을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.21. 민간임대주택등기가 있으므로 임대의무기간, 등록 말소 여부와 매각 후 효력을 관할기관 및 원문에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2020-109호와 연결돼 있습니다. 다른 담보물의 배당 진행상황을 확인하세요.
- 권리자 변경 확인. 근저당권은 2026.03.20. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자 승계 및 배당요구 관계를 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 거래가와 임대수익을 확인하세요.
- 점유·명도. 주거용으로 이용 중이므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 인도명령 가능 여부와 명도비용을 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용 현황을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임차권등기명령 기록을 직접 대조한 뒤 입찰가를 정하세요.
맺으며 — “반값”보다 먼저 봐야 할 7,800만원
이 물건은 감정가 96,000,000원에서 47,040,000원까지 내려와 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 말소기준권리도 2020.03.25. 근저당권으로 분명하고, 임차권등기 접수일은 그보다 늦어 계산상 인수액은 0원입니다. 그러나 보증금 78,000,000원의 임차권자 방선웅은 주민등록일자가 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
또한 현황조사에는 여러 호실의 점유 신고가 함께 나타나고, 민간임대주택등기와 공동담보도 존재합니다. 최신 실거래 근거도 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 시세 차익을 확정할 수 없습니다. 결론은 가격은 낮아졌지만 권리와 매각 범위 확인이 먼저입니다. 방선웅의 전입일과 보증금 처리, 605호의 정확한 매각 범위가 확인된 뒤에야 ‘실질취득 47,040,000원·인수 0원’이라는 계산을 최종 결론으로 사용할 수 있습니다.
