부산지방법원 2025타경21852. 부산 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 10층 1001호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 박성준이며, 2020년 3월 25일 송도신용협동조합이 설정한 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기는 새로운 선순위 부담을 추가하는 것이 아니라 기존 담보권의 권리자 변경에 해당합니다.

본건 1001호 점유자로 조사된 안치원의 전입일은 2023년 1월 10일입니다. 말소기준일인 2020년 3월 25일보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025년 7월 7일 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당 범위는 단정할 수 없습니다. 다만 대항력이 없으므로 배당에서 받지 못하는 금액이 생겨도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리

2018년 소유권이전청구권 가등기와 과거 근저당·전세권, 2019년 경남은행 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.25. 송도신용협동조합 근저당입니다. 2025년 경매개시결정은 이보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이뤄진 근저당권 이전은 같은 담보권의 귀속주체가 바뀐 기록입니다.

② 본건 점유자 — 대항력 없음, 우선변제 범위는 미상

현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인되지만, 이 리포트 대상인 1001호의 실제 점유자는 안치원 1명입니다. 다른 호실 점유자의 보증금이나 권리는 본건 1001호의 인수금액에 합산하지 않습니다.

전입일이 말소기준권리보다 약 2년 9개월 늦어 대항력은 성립하지 않습니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않아 우선변제권이나 최우선변제금의 구체적 범위는 판단할 수 없습니다. 실제 배당액은 매각물건명세서와 임대차계약서, 배당요구 관련 서류를 대조해야 하지만, 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 위험은 현재 기준 없습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

감정가는 97,000,000원이고 현재 최저매각가는 47,530,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 최초 가격보다 크게 낮아졌지만, 동일 건물이나 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래, 최근 12개월 평균, 가격 추세를 비교할 수 있는 근거는 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 오피스텔은 실제 매매가뿐 아니라 임대료, 공실 가능성, 관리비, 전용면적과 대지권, 내부 상태에 따라 가치 편차가 커질 수 있습니다. 2회 유찰은 기존 회차에서 낙찰이 성립하지 않았다는 사실을 보여주지만, 47,530,000원이 현재 시세보다 낮다는 증거 자체는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.6%로 추정한 금액이며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않았습니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 673,725,540원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족분이며 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 720,000,000원 중 46,274,460원이 배당되고 673,725,540원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시 매각가 33,270,999원, 예상배당 32,272,121원, 미배당 687,727,879원이며, 4회 유찰 시 매각가 23,289,699원, 예상배당 22,470,484원, 미배당 697,529,516원입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용. 감정평가와 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 연제초등학교 북측 인근이며, 주위는 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 있으며 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물로 사용승인일은 2003.04.18이며, 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 현재까지 2회 유찰됐고 실거래 비교근거가 없어, 실제 매매·임대 수요와 공실 가능성을 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 민간임대주택등기. 현재 등록 상태, 말소 가능 여부와 매각 후 적용되는 의무를 등기부·매각물건명세서 등 원본에서 확인하세요.
• 임대차 원본. 안치원의 보증금·확정일자·임대차계약 기간과 배당요구 내용을 확인하세요. 대항력은 없지만 배당 순위와 명도 협의에 필요합니다.
• 실거래 조사. 감정가 대비 49%만 보지 말고 같은 건물과 인근 주거용 오피스텔의 최신 거래가·보증금·월세를 확인해 응찰가 상한을 정하세요.
• 점유·명도. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 있으므로 인도명령, 이사 일정과 명도비용 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 확인하세요.
• 권리자 변경. 송도신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류

이 물건의 금전 인수 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020년 송도신용협동조합 근저당이고, 본건 점유자의 전입은 2023년으로 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 권리인수 0원이라는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다.

최저가는 47,530,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이를 현재 시세와 비교할 실거래 근거는 없습니다. 여기에 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기 확인 과제가 남아 있습니다. 결론은 권리상 금전 인수는 0원, 가격 메리트는 실거래 조사 후 판단, 민간임대주택등기는 반드시 원본 확인입니다.