부산지방법원 2025타경21852. 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 8층 802호로, 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2020년 3월 25일 송도신용협동조합 명의의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 2025년 4월 22일 송도신용협동조합의 신청으로 임의경매가 시작됐고, 이후 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
본건 최저가는 감정가 97,000,000원에서 두 차례 유찰돼 47,530,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 강해 보이지만, 오피스텔의 실제 가격 경쟁력은 최근 거래가·임대수익·공실 위험을 함께 보아야 합니다. 이 사건에서는 최근 실거래 기준선이 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 8층 802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물 · 사용승인일 2003.04.18 |
| 소유자 | 박성준 (2019.10.10. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 47,530,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권 청구액 | 613,740,610원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25. 송도신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 미상 점유는 별도 확인
2018년 소유권이전청구권 가등기는 같은 해 말소됐고, 2019년 경남은행 신탁등기도 2020년 3월 25일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 송도신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 8명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 현황조사상 확인된 8명 모두 실제 임차인 또는 점유자입니다. 본건 802호의 조혜진은 2022.09.23. 전입해 말소기준일 2020.03.25.보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 403호 이원정은 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다.
| 성명 | 점유호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조미서 | 206호 | 2022.04.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김윤아 | 309호 | 2021.08.04 | 2025.05.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이원정 | 403호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 미상 |
| 이성우 | 504호 | 2022.06.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최지영 | 701호 | 2022.05.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조혜진 | 802호 | 2022.09.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 장예주 | 903호 | 2020.04.29 | 2025.06.30 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 안치원 | 1001호 | 2023.01.10 | 2025.07.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
모든 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 이원정은 전입일도 미상이라 ‘대항력 있음’이 아니라 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 47,530,000원으로 감정가 97,000,000원의 49.0%입니다. 2회 유찰로 절대금액이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 최근 12개월 평균 거래가나 최신 거래가가 확인되지 않으므로 시세보다 낮은지 비교할 기준이 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 47,530,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,255,540원 |
| 1. 을구 7번 근저당권 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 46,274,460원 |
| 근저당 미배당 | - | 673,725,540원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 신청채권 청구액은 613,740,610원이며, 현재 회차 예상배당액은 46,274,460원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 소재해 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물로 사용승인일은 2003.04.18.이며, 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역에 포함되며, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이고 이미 2회 유찰됐습니다. 최근 실거래 기준선이 없는 만큼 매매수요·임대수익·공실 가능성을 보수적으로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 802호 임대차 원본. 조혜진의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 현재 실제 점유 여부를 확인하세요. 전입순위상 대항력은 없지만 명도와 배당관계는 별도입니다.
- 403호 미상 점유. 이원정은 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 전입세대 열람과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 우선변제·최우선변제. 실제 임차인 8명의 확정일자와 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당요구 여부만으로 우선변제 순위나 최우선변제액을 확정하지 마세요.
- 민간임대주택등기. 현재 임대사업자 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 말소 및 의무 관계를 관할 기관에서 확인하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 채권자 변경과 배당요구·말소 절차를 최신 등기부 및 법원기록으로 대조하세요.
- 시세·수익률. 같은 건물 또는 인근 주거용 오피스텔의 최근 매매가, 보증금, 월세, 공실기간, 관리비를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비 중 공용부분 부담과 점유자 인도 절차, 이사 협의 비용을 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 전입세대 열람 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 점유다
이 사건의 표면적인 매력은 감정가 97,000,000원짜리 오피스텔의 최저가가 47,530,000원까지 내려왔다는 점입니다. 등기상 말소기준 근저당권도 매각으로 소멸하고, 현재 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 본건은 권리와 가격 모두 확인 과제가 남아 있습니다. 802호 조혜진은 후순위 전입이라 대항력이 없지만, 403호 이원정은 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 실제 임차인 8명의 보증금과 확정일자도 확인되지 않았고 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 최근 실거래 기준선이 없어 감정가 대비 할인율을 시세 할인으로 바꿔 읽을 수도 없습니다.
등기상 금전권리는 소멸형, 본건 802호 임차인은 비대항력형. 다만 전체 점유관계와 민간임대주택 등록, 실제 시세를 확인하기 전까지는 보수적인 조건부 검토 대상으로 보는 것이 타당합니다.
