부산지방법원 2025타경21852. 연제구 연산동 ‘라이크 이즈 이즈’ 5층 504호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 95,000,000원이며 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 46,550,000원, 감정가의 49%입니다.
권리의 기준점은 2020.03.25. 설정된 송도신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보로 설정되어 있으며, 2025.04.22. 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 확정채권양도를 원인으로 2026.03.20. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 매각으로 소멸하는 담보권이라는 기본 구조는 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21852 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1259-4 라이크 이즈 이즈 5층 504호 도로명: 부산광역시 연제구 거제천로146번길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 10층 건물 내 5층 504호 |
| 사용승인일 | 2003.04.18. |
| 소유자 | 박성준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도신용협동조합 / 613,740,610원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.25. 근저당권 · 송도신용협동조합 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유
2018년 소유권이전청구권 가등기, 과거 근저당권과 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준은 2020.03.25. 근저당권입니다. 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하고, 근저당권의 미배당액도 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.
② 점유·임차인 — 대상 504호는 대항력 없음
사건 현황조사에는 실제 점유자 8명이 기재되어 있고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 이 리포트의 대상은 504호이므로, 다른 호실 점유자와 504호의 인수 판단을 구분해야 합니다. 대상 호실 점유자는 이성우 1명입니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 504호 | 이성우 | 2022.06.13. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 206호 | 조미서 | 2022.04.05. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 309호 | 김윤아 | 2021.08.04. | 2025.05.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 403호 | 이원정 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 701호 | 최지영 | 2022.05.06. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 802호 | 조혜진 | 2022.09.23. | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 903호 | 장예주 | 2020.04.29. | 2025.06.30. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 1001호 | 안치원 | 2023.01.10. | 2025.07.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
504호 이성우의 전입일은 말소기준일보다 약 2년 뒤입니다. 따라서 제공된 권리관계상 매수인에게 대항할 수 없고 보증금 승계도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로, 배당순위와 명도 협의에 필요한 임대차 조건은 매각물건명세서 및 현장 확인으로 보완해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가 46,550,000원은 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰폭일 뿐, 최근 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 따라서 최저가가 크게 내려왔다는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 674,687,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 688,401,531원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 698,001,072원 | 0원 |
유찰이 거듭될수록 담보권자의 미배당액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 674,687,900원에 이르는 현재 회차의 미배당은 채권자 측 문제이지 매수인이 추가로 부담할 금액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 1. 근저당 · 송도신용협동조합 | 720,000,000원 | 45,312,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 720,000,000원을 기준으로 674,687,900원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제초등학교 북측 인근으로, 주위는 오피스텔·업무시설·공동주택·단독주택·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 연산역이 소재하며, 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서와 감정평가 모두 주거용 오피스텔 이용을 기재하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 10층 건물로, 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다. 사용승인일은 2003.04.18.입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며, 남측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 404.3㎡, 공시지가는 3,087,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 가로구역별 최고높이 제한지역과 교육환경보호구역에 포함되며, 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 504호 임대차 원본 확인. 이성우의 보증금, 확정일자, 계약기간, 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.05.21. 등기의 현재 등록 상태와 매각 후 처리 절차를 관할 행정기관에 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 49%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 연산동 주거용 오피스텔 거래와 임대조건을 기준으로 입찰가를 다시 계산해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영해야 합니다.
- 배당 변동 항목. 예상배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구 종기 이후 제출 서류와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 매각기록 확인. 매각기일 2026.07.28.의 매각결과와 변경·연기 여부를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류
이 물건의 핵심은 고액 근저당 자체가 아니라 504호 점유자의 기준일입니다. 이성우의 전입일 2022.06.13.은 말소기준일 2020.03.25.보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권자의 미배당이 674,687,900원에 이르더라도 그 금액을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 최저매각가 46,550,000원이 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 여기에 504호의 보증금·확정일자 미상, 민간임대주택등기 확인, 실제 점유자의 명도 문제까지 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유 확인은 필요, 가격 메리트는 실거래 검증 전까지 보류입니다.
