의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 1층 101호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 장희은이며, 2024.06.14 상속을 원인으로 2025.01.02 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 이 사건의 말소기준은 2024.02.07 설정된 주식회사국민은행 근저당권 129,600,000원입니다. 이후 영등포구 압류와 2025.01.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
현황조사에는 김종혁과 송설아가 각각 2024.09.12, 2024.08.21 전입한 것으로 나타납니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2024.02.07보다 늦어 제공된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 1층101호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속 원인 · 2025.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 2024.03.06 주식회사 엔퍼니쳐의 가압류 131,648,000원은 2024.04.26 해제로 말소됐고, 2024.09.02 영등포세무서장 압류도 2024.10.10 해제로 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 권리 중 2024.10.14 영등포구 압류와 2025.01.10 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 — 전입은 후순위, 보증금은 확인 필요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 임차인으로 파악된 사람은 2명이며, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 각각의 임차인 기록입니다. 두 사람 모두 전입일이 2024.02.07 말소기준일보다 늦으므로 제공된 분석에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 미상입니다.
③ 가격·환금성 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 254,000,000원, 현재 최저매각가는 1회 유찰 후 177,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 삼월의뜰은 총 8세대이고, 확인된 경매 통계상 평균 유찰횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0, 최근 낙찰금액도 확인되지 않습니다.
따라서 이 사건은 “감정가 대비 70%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 물건입니다. 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 실거래가 없는 상황에서는 감정가 대비 할인폭보다 현장 상태와 개별 매매사례 확인이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,289,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,910,800원 |
현재 최저가 177,800,000원 가정에서는 국민은행 근저당권 129,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 44,910,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
회차가 더 내려가면 배당 구조는 달라집니다. 2회 유찰 시 매각가 124,459,999원에서 국민은행 예상배당은 121,917,559원, 미배당은 7,682,441원입니다. 3회 유찰 시 매각가 87,121,999원에서 예상배당은 85,153,803원, 미배당은 44,446,197원입니다. 다만 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 삼월의뜰은 철근콘크리트구조 지상4층 건물이고 본건을 포함한 기호 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 준공·규모. 삼월의뜰은 2023.06.23 준공, 총 8세대입니다.
- 입지. 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 543.0㎡, 평지의 사다리형 토지이며 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연계됩니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 상태. 현장 조사 결과 일부 호는 내부 확인이 제한됐고, 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있는 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 김종혁·송설아 모두 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 재확인하세요.
- 실점유 확인. 감정평가의 공실 조사 내용과 현황조사의 전입 기록을 현장 확인으로 대조하세요.
- 마감공사 확인. 표준적 이용을 위한 추가 마무리 공사 필요 가능성이 있으므로 내부 상태와 공사 범위를 확인하세요.
- 시세 별도 확인. 현재 확인된 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 낙찰로 판단하지 마세요.
- 권리 재검증. 2024.02.07 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 잔여금은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘시세·점유·마감상태’가 승부처
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현황조사상 두 임차인의 전입도 말소기준일보다 늦습니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 인수액이 없다는 사실만으로 입찰 매력이 확정되지는 않습니다. 삼월의뜰은 총 8세대의 다세대주택이고 실거래 비교값이 확인되지 않아 177,800,000원이 시장가 대비 싼지 판단할 근거가 부족합니다. 여기에 현황조사상 전입자 2명과 감정평가상 공실 조사 내용이 함께 존재하고, 추가 마무리 공사 가능성까지 지적됐습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수보다 실제 점유, 내부 상태, 공사비, 개별 시세 확인이 핵심인 물건입니다.
