의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 1층 101호 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석 기준점은 2024.02.07 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 설정됐던 주식회사 엔퍼니쳐 가압류와 국 압류는 등기부상 이미 해제·말소됐습니다.
현재 소유자는 장희은이며, 2024.06.14 상속을 원인으로 2025.01.02 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현황조사에는 송설아가 2024.08.21, 김종혁이 2024.09.12 전입한 것으로 확인되지만, 두 전입일 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 따라서 확인된 전입관계만 놓고 보면 매수인이 보증금을 승계하는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 1층101호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상4층 · 삼월의뜰 8세대 · 사용승인 2023.06.23 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속 · 2025.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입, 매수인 인수 0원
핵심은 2024.02.07 국민은행 근저당권입니다. 현재 남아 있는 영등포구 압류는 그 뒤에 설정됐고, 경매개시결정 역시 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 사건 청구액은 983,378,730원이지만 이 호실에 등기된 국민은행 근저당의 채권최고액은 129,600,000원이며, 제시된 배당 시뮬레이션도 이 금액을 채권액으로 반영하고 있습니다.
② 전입자 분석 — 대항력 없음, 우선변제 순위는 별도 확인
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 전입자는 모두 말소기준일인 2024.02.07보다 뒤에 전입했으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았다는 사정만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 254,000,000원, 그러나 시세 우위는 검증되지 않았다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 254,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가에 낙찰된다는 가정에서 권리상 실질취득 금액 역시 254,000,000원입니다.
다만 삼월의뜰은 8세대 규모이고, 가격을 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 최저가가 낮아졌다는 이유만으로도, 현재 신건이라는 이유만으로도 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 가격 메리트는 주변 다세대의 실제 거래와 내부 마감상태를 확인한 뒤 별도로 판단해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,044,000원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 129,600,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 120,044,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상4층 건물이며, 삼월의뜰은 8세대입니다.
- 위치. 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 543.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 공시지가는 381,500원/㎡입니다. 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 8세대 다세대주택으로, 가격 판단에 사용할 직접적인 실거래 비교 근거가 확인되지 않아 매도가격과 거래기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 현장상태 — ‘추가 마무리 공사’ 문구가 핵심
감정평가에는 일부 호의 내부구조 확인이 이해관계인의 폐문·부재로 제한돼 건물 외관, 탐문조사와 건축물현황도면을 기준으로 작성됐다고 적혀 있습니다. 또한 현장 조사 결과 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인됐으며, 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다고 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입자와 실제 점유 일치 여부. 송설아·김종혁의 전입신고와 감정평가의 공실 조사 결과가 병존하므로 현재 실제 점유자와 인도 대상자를 확인하세요.
- 임대차 세부사항. 두 전입자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해 예상배당표의 변동 가능성을 점검하세요.
- 마무리 공사. 일반적 이용을 위한 추가 공사 가능성이 명시돼 있으므로 내부 마감상태를 직접 확인하고 이를 응찰가에 반영하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 254,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 거래 사례를 확인하세요.
- 토지이용 제한. 계획관리지역과 각종 보호·제한구역, 토지거래계약에관한허가구역 포함 사항을 실제 이용계획과 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 현장은 아직 확인할 것이 남았다
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 송설아·김종혁의 전입은 모두 그 뒤입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 254,000,000원이 싸다고 단정할 수 없고, 감정평가에는 공실 조사와 추가 마무리 공사 가능성도 함께 적혀 있습니다. 결국 이 사건은 권리에서는 큰 인수 함정이 보이지 않지만, 점유·내부상태·실제 시세를 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있는 다세대로 보는 것이 적절합니다.
