의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 1층 102호 다세대주택입니다. 말소기준은 2024.02.07. 접수된 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 129,600,000원입니다. 그 뒤 설정된 가압류와 압류는 이미 등기부에서 말소됐고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 김종혁·송설아 2명의 전입이 확인되는데, 감정평가서 기타 참고사항에는 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인됐다는 내용이 있습니다. 또한 표준적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다고 적혀 있어, 입찰 전 실제 점유 상태와 내부 마감 상태를 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 1층102호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 지상4층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14. 상속 원인, 2025.01.02. 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 177,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2024.02.07. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 129,600,000원 |
| 경매 청구금액 | 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
말소기준권리는 2024.02.07. 국민은행 근저당권입니다. 2024.03.06. 엔퍼니쳐 가압류 131,648,000원은 2024.04.26. 해제로 말소됐고, 2024.09.02. 영등포세무서장 압류 역시 2024.10.10. 해제로 말소됐습니다. 2025.01.10. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 전입 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 조사된 인원은 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 말소기준권리 2024.02.07.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 보증금은 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 검증 — 감정가 70%, 그러나 실거래 비교는 불가
현재 최저매각가는 177,800,000원으로 감정가 254,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 가격이 내려간 상태지만, 이 단지의 동일 면적 실거래 금액이나 최근 12개월 평균, 최신 거래금액이 확인되지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
삼월의뜰은 8세대, 사용승인일은 2023.06.23.이며, 제시된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 높게 평가하기보다, 주변 유사 다세대주택의 실제 거래 및 매물 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 177,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,289,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,910,800원 |
현재 최저가 177,800,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권최고액 129,600,000원은 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
현재 회차에서는 본건 근저당 채권최고액이 전액 배당되지만, 최저가가 더 내려가면 상황은 달라집니다. 2회 유찰 시 예상 매각가는 124,459,999원이고 미배당액은 7,682,441원, 3회 유찰 시 예상 매각가는 87,121,999원이고 미배당액은 44,446,197원입니다. 다만 이 미배당은 후순위 대항력 임차인 보증금 인수와는 다른 개념으로, 현재 자료상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근이며, 주변에는 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 543.0㎡, 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모 다세대주택이고 실거래 금액 검증자료가 없어, 대단지 공동주택처럼 거래 표본을 통한 환금성 판단은 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 점유자 확인. 전입자 2명과 감정평가서의 공실 조사 결과가 서로 다르므로 실제 점유·열쇠 관리·인도 가능 여부를 다시 확인하세요.
- 임차정보 보완. 김종혁·송설아의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조하세요.
- 내부 마감 확인. 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다는 감정평가 의견이 있으므로 내부 상태와 예상 공사비를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다. 주변 유사 다세대의 거래 사례를 별도로 확인하세요.
- 배당 시나리오. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되지만 추가 유찰 시 미배당이 발생합니다. 다만 현재 자료상 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
- 관리·공과금. 공실 기간이 길었다면 관리비·공용부분 비용·공과금 상태도 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현장 상태
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 전입자 김종혁·송설아는 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이것만으로 투자 매력이 높다고 결론내리기는 어렵습니다. 현재 최저가 177,800,000원은 감정가 대비 70%까지 내려왔지만 이를 최근 실거래와 비교할 자료가 없고, 8세대 규모 다세대주택이라는 특성에 더해 공실 조사·추가 마무리 공사 가능성·전입자 존재까지 현장 확인 변수가 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “인수 위험이 큰 물건”은 아니지만, “감정가보다 싸졌으니 바로 가격 메리트가 있는 물건”으로도 볼 수 없습니다. 권리보다 실제 점유·공사비·주변 시세를 확인한 뒤 입찰가를 판단해야 하는 유형입니다.
