의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 1층 102호 다세대주택입니다. 등기상 말소기준권리는 2024.02.07. 설정된 국민은행 근저당권 129,600,000원입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 앞서 등기됐던 엔퍼니쳐 가압류와 국 압류는 이미 해제돼 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 소유자는 장희은이며 2024.06.14. 상속을 원인으로 2025.01.02. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
권리관계 자체는 비교적 명확하지만 점유관계에는 확인할 지점이 있습니다. 현황조사에는 김종혁과 송설아의 전입이 확인되며 전입일은 각각 2024.09.12., 2024.08.21.입니다. 모두 말소기준권리인 2024.02.07.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 점유·명도 상태는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 1층102호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 대상 면적 55.78㎡ · 지상4층 내 1층 |
| 현재 소유자 | 장희은 |
| 감정가 / 최저가 | 254,000,000원 / 254,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
핵심은 2024.02.07. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이고, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2024.03.06. 설정된 엔퍼니쳐 가압류는 2024.04.26. 해제로 말소됐고, 2024.09.02. 국 압류 역시 2024.10.10. 해제로 말소됐습니다. 2025.01.10. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 — 전입은 2명, 대항력은 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
삼월의뜰은 8세대, 사용승인일은 2023-06-23이고 대상 면적은 55.78㎡입니다. 그러나 이 사건과 직접 비교할 동일면적 실거래 가격 수치가 확인되지 않아, 감정가이자 현재 최저가인 254,000,000원의 가격 매력도를 객관적인 실거래 기준으로 평가하기 어렵습니다.
따라서 신건 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘비싸다’고 단정하기보다, 실제 인근 다세대 거래와 동일 건물 거래를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 현재 확인되는 것은 권리 인수액 0원이라는 점이지, 가격 메리트까지 입증된 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,356,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 120,044,000원 |
현재 매각가 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 교부 예상액은 120,044,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,000,000원 | 129,600,000원 | 120,044,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,200,000원 | 129,600,000원 | 69,955,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,560,000원 | 129,600,000원 | 29,884,160원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 평가돼 있습니다.
- 위치. 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이고 토지면적은 543.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 위반·공부 차이. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 현재 가격의 시세 적정성을 판단할 동일면적 실거래 근거가 부족하므로 인근 다세대와 동일 건물 거래를 별도로 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황조사상 김종혁·송설아 전입이 존재하는 반면 감정평가에는 공실 조사 내용이 있어 실제 거주·점유 여부를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 두 전입자는 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 마무리 공사. 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가 마무리 공사가 필요할 수 있으므로 내부 상태와 공사 범위를 직접 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격과 현장 상태는 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 간단합니다. 국민은행의 2024.02.07. 근저당권이 말소기준이고, 두 전입자는 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가 254,000,000원이 매력적이라고 결론내리기는 어렵습니다. 직접 비교할 실거래 수치가 없고, 감정평가에는 추가 마무리 공사 가능성도 기재돼 있습니다. 또한 현황조사의 전입자 정보와 공실 조사 내용 사이에 차이가 있어 실제 점유 확인도 필요합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 결정이 적절합니다.
