의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 4층 402호 다세대주택입니다. 권리 흐름의 기준점은 2024.02.07 국민은행 근저당권 159,600,000원입니다. 이후 등기된 가압류와 압류는 이미 등기부상 말소됐고, 2025.01.10 국민은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 현재 소유자는 2024.06.14 상속을 원인으로 2025.01.02 소유권을 이전받은 장희은입니다.
임차관계는 조금 더 세밀하게 볼 필요가 있습니다. 김종혁은 2024.09.12, 송설아는 2024.08.21 전입한 것으로 조사됐는데, 두 날짜 모두 말소기준인 2024.02.07보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입일 기준으로는 두 사람 모두 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 신고로 볼 사정은 없으며, 확인 대상은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 4층402호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 지상4층 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속 · 2025.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 현황 | 삼월의뜰 · 8세대 · 사용승인 2023.06.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
말소기준은 2024.02.07 국민은행 근저당권입니다. 2024.03.06 주식회사 엔퍼니쳐 가압류는 2024.04.26 해제로 말소됐고, 2024.09.02 영등포세무서장 관련 압류도 2024.10.10 해제로 말소됐습니다. 경매개시결정은 2025.01.10 접수됐으며 매각으로 소멸합니다. 배당 계산상 매수인이 인수하는 권리는 0원입니다.
② 임차인·점유 — 대항력은 없지만 현장 확인이 중요
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 전입일 모두 2024.02.07 말소기준권리보다 늦어 현재 확인된 날짜만 놓고 보면 대항력 있는 임차인은 아닙니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았다는 이유만으로 매수인 승계액을 임의로 더할 수는 없으며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 배당순위와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 기준 없이 신건 302,000,000원을 판단해야 한다
삼월의뜰은 8세대, 사용승인 2023.06.23인 다세대주택입니다. 이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 302,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적의 직접 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않아, 신건 가격이 주변 거래 대비 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 302,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 241,600,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 193,280,000원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,372,000원 |
현재 회차 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 159,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 137,372,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 삼월의뜰은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물입니다.
- 입지. 파주시 파주읍 향양리 문산수억고등학교 북동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 543.0㎡, 공시지가 381,500원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성 확인. 8세대 규모로 직접 비교 가능한 거래 기준이 제한적이므로, 입찰 전 인근 다세대 거래 사례를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계. 김종혁·송설아의 전입일은 말소기준 이후지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 원본 서류에서 최종 확인하세요.
- 점유관계. 전입자 기록과 감정평가의 공실 기록이 서로 다르므로 실제 점유자와 명도 대상을 현장에서 확인하세요.
- 마감 상태. 표준적인 이용을 위해 추가 마무리 공사가 필요할 수 있다는 감정평가 의견을 반영해 내부 상태와 공사 범위를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 302,000,000원을 실거래 비교 없이 할인 가격으로 보지 말고 인근 다세대 거래와 직접 대조하세요.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 241,600,000원, 2회 유찰 시 193,280,000원이며 두 경우 모두 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 배당 변수. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당 관련 원본을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장과 가격 검증이 남는다
이 물건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 중간의 가압류와 압류도 이미 말소됐습니다. 김종혁·송설아의 전입 역시 말소기준 이후라 현재 확인된 자료 기준 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 입찰 판단을 권리만으로 끝내기에는 확인할 사항이 남습니다. 현황조사에는 전입자 2명이 있으나 감정평가에는 공실로 기록돼 있고, 추가 마무리 공사 가능성도 적시돼 있습니다. 또 직접 비교 가능한 실거래 기준이 없어 신건 302,000,000원이 시장 대비 유리한 가격인지 확인되지 않습니다. 권리는 비교적 단순, 현장·가격은 보수적으로 확인. 이 사건은 그 두 가지를 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
