의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 소재 삼월의뜰 4층 402호 다세대주택입니다. 국민은행이 설정한 채권최고액 159,600,000원의 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 최초 소유자 장을균의 소유권은 상속을 원인으로 장희은에게 이전됐으며, 근저당 이후 설정된 가압류와 압류는 이미 말소됐습니다.
권리 흐름만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 말소되는 등기권리와 실제 인도·점유 문제는 별개입니다. 현황조사에는 임차인 2명의 전입이 확인되는 반면, 감정평가에는 공실로 조사됐다는 내용이 있습니다. 실제 점유자와 임대차관계를 확인하지 않고 명도 부담이 없다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 4층 402호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 4층 · 8개 호 |
| 소유자 | 장희은 (2025.01.02. 상속을 원인으로 소유권이전) |
| 감정가 | 302,000,000원 |
| 최저매각가 | 211,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 청구금액 | 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 159,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29. |
| 사용승인일 | 2023.06.23. |
| 조사된 임차인 | 김종혁·송설아 · 2명 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2024.02.07. 접수된 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 159,600,000원이며, 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다.
2024.03.06. 엔퍼니쳐 가압류는 2024.04.26. 말소됐고, 2024.09.02. 국의 압류도 2024.10.10. 말소됐습니다. 2025.01.10. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후에 접수된 것으로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 후순위 전입 2명, 보증금은 미상
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 김종혁·송설아 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고에 해당하는 사람은 확인되지 않습니다. 두 임차인 모두 2024.02.07. 말소기준권리보다 전입일이 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12. | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 없음 판단 임대차 원본 확인 필요 |
| 송설아 | 2024.08.21. | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미상 확정일자 미상 |
인수 없음 판단 임대차 원본 확인 필요 |
김종혁은 현황조사, 송설아는 현황조사와 매각물건명세서에 기재돼 있습니다. 대항력 판정은 확인된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 자료에 근거합니다. 두 임차인의 보증금·확정일자 및 배당요구 여부는 확정되지 않았습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
감정가는 302,000,000원이고, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 211,400,000원입니다. 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 실제 거래가격과 직접 비교할 수 있는 확정적인 실거래 기준은 확인되지 않습니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 302,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 211,400,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 147,980,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,586,000원 | 34% | 0원 |
각 회차 매각가격과 인수액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율과 향후 회차별 가격은 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
삼월의뜰은 8세대 규모이며, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회로 제시돼 있습니다. 다만 낙찰률은 0.0%로 표시되고 확인된 최근 낙찰가격도 없어, 해당 통계만으로 예상 낙찰가나 환금성을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
현재 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행 근저당 채권최고액을 기준으로 산정됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,759,600원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 48,040,400원 |
| 매각대금 합계 | — | 211,400,000원 |
집행비용은 추정액입니다. 국민은행 배당액은 근저당 채권최고액 기준이며, 신청채권자 청구금액 983,378,730원 전체에 대한 변제액이 아닙니다. 실제 배당은 확정채권액·세금·임차인 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 211,400,000원 | 159,600,000원 | 0원 | 48,040,400원 |
| 2회 유찰 시 | 147,980,000원 | 145,108,280원 | 14,491,720원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 103,586,000원 | 101,335,796원 | 58,264,204원 | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 159,600,000원이 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 2회 유찰 시 미배당액은 14,491,720원, 3회 유찰 시에는 58,264,204원입니다. 그러나 제시된 시나리오의 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로, 다세대주택 8개 호가 있으며 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역의 주거용 건부지입니다. 토지면적은 543.0㎡, 공시지가는 381,500원/㎡이며, 평탄한 사다리형 토지로 조사됐습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시돼 있어 구체적인 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모의 다세대주택으로, 실거래 및 최근 낙찰가격을 통한 매각가격 검증이 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성이 양호하다고 판단하기 어렵습니다.
⑦ 핵심 현장 리스크 — 추가 마무리 공사
감정평가에서는 일부 호의 내부구조를 폐문 및 부재로 확인하지 못해 외관·탐문조사·건축물현황도면 등을 기준으로 작성했다고 설명합니다. 또한 사용승인 이후 공실로 조사됐으며, 일반적인 이용을 위한 추가 마무리 공사가 필요할 수 있다고 기재돼 있습니다.
반면 현황조사에는 김종혁·송설아의 전입이 확인됩니다. 공실 조사 내용과 임차인 전입자료를 함께 검토해 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 현재 공실이라고 확정하거나 임차인이 실제 거주 중이라고 단정하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 검증. 삼월의뜰과 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래가격, 면적·층·건물 상태 차이를 직접 비교하세요. 감정가 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 마세요.
- 임차인 보증금 확인. 김종혁·송설아 2명의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 최우선변제 해당 여부를 점검하세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 공실 내용과 현황조사의 전입자료를 대조해 실제 점유자와 인도 가능 상태를 확인하세요.
- 마무리 공사 확인. 실내 마감, 위생·급배수·난방설비 등 실제 사용 가능 상태를 확인하고 추가 공사 범위와 비용을 산정하세요.
- 배당표 검증. 국민은행의 청구금액 983,378,730원과 근저당 채권최고액 159,600,000원을 구분하고, 실제 채권액·당해세·임차인 최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 군사시설 관련 제한, 역사문화환경보존지역 및 토지거래허가 관련 사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.09.29. 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 대조해 권리 및 진행상태의 변동 여부를 확인하세요.
맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 실제 취득비용”
삼월의뜰 402호는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 경매개시결정이 소멸하고, 기존 가압류·압류도 이미 말소된 구조입니다. 조사된 임차인 2명 역시 모두 말소기준 이후 전입했으며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 보증금 미상 임차인 2명, 공실 조사와 전입자료의 차이, 추가 마무리 공사 가능성이 남아 있습니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아 현재 최저가 211,400,000원의 가격 메리트를 입증할 수 없습니다.
권리 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 가격·점유·공사비 검증이 선행돼야 하는 물건입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하기보다 현장 상태와 임대차관계, 실제 거래가격을 확인한 뒤 총취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
