의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 2층 201호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층이며, 삼월의뜰은 총 8세대로 확인됩니다. 소유권은 2024.02.07 장을균 명의로 보존된 뒤 2024.06.14 상속을 원인으로 2025.01.02 장희은에게 이전됐습니다.
권리의 기준점은 소유권보존과 같은 날인 2024.02.07 설정된 국민은행 근저당입니다. 채권최고액은 136,800,000원이고, 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 중간에 엔퍼니쳐 가압류와 국의 압류가 있었지만 각각 2024.04.26과 2024.10.10 해제로 등기부상 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 2층201호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 다세대주택 이용 · 지상 4층 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속 원인 · 2025.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 국민은행 근저당권 · 채권최고액 136,800,000원 |
| 경매 청구액 | 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차인 인수는 0원
말소기준은 2024.02.07 국민은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 김종혁·송설아 2명으로 확인되며, 전입일은 각각 2024.09.12와 2024.08.21입니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입했으므로 선순위 대항력은 없고 매수인이 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 보증금·확정일자 미상 | 없음 |
② 가격·물건상태 — 신건 259,000,000원, ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 회차는 유찰 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 259,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 259,000,000원입니다.
다만 삼월의뜰은 총 8세대로 확인되고, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 현재 259,000,000원이 주변 거래가격 대비 싼지 비싼지를 정량적으로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없는 신건이라는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 259,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 207,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 165,760,000원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,426,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,774,000원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 136,800,000원이 전액 배당되고, 계산상 소유자 잔여액은 117,774,000원입니다. 경매 청구액은 983,378,730원이지만 본 물건의 배당 시나리오에서는 국민은행 근저당 채권최고액 136,800,000원을 기준으로 배당액이 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 삼월의뜰은 총 8세대로 확인됩니다. 사용승인일은 2023.06.23입니다.
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근으로, 주위는 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 토지면적 543㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 381,500원/㎡입니다. 인접지 대비 등고평탄한 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 계획관리지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 가격을 검증할 실거래 근거가 확인되지 않아, 매도 시 가격 형성과 거래 속도는 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 2명 직접 확인. 김종혁·송설아의 전입은 말소기준 이후라 선순위 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류로 확인하세요.
- 공실 여부 재확인. 감정평가의 공실 조사 내용과 현황조사의 전입 기록이 일치하지 않습니다. 열쇠 보유자와 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 마무리 공사 범위 확인. 표준적인 이용을 위해 추가 마무리 공사가 필요할 수 있다는 조사 내용이 있으므로 내부 상태와 공사 범위를 직접 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 259,000,000원을 시세보다 저렴하다고 볼 실거래 근거가 없습니다. 주변 다세대 거래와 신축·미완성 상태를 별도로 비교해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액과 별개로 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지이용 제한을 입찰 목적과 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장과 가격은 아직 숙제다”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 김종혁·송설아 두 임차인의 전입은 모두 그 이후여서 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 1회와 2회 유찰 시나리오에서도 인수액과 채권 미배당은 모두 0원입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 감정평가에는 공실로 조사됐지만 현황조사에는 전입 2명이 있고, 표준적인 이용을 위해 추가 마무리 공사가 필요할 수 있다는 내용도 있습니다. 무엇보다 신건 최저가 259,000,000원을 객관적으로 비교할 실거래 근거가 없어 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 점유·공사·가격은 현장 확인 후 판단. 이 사건의 핵심은 인수금보다 실제 상태와 259,000,000원의 적정성을 검증하는 데 있습니다.
