181,300,000원
의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 2층 201호 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2024.02.07. 국민은행 근저당권이고 채권최고액은 136,800,000원입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 엔퍼니쳐 가압류와 국세 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.
현황조사에는 김종혁과 송설아가 확인되지만 전입일은 각각 2024.09.12., 2024.08.21.로 말소기준일인 2024.02.07.보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 말소기준권리에 대항할 수 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 2층201호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 장희은 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 준공 | 2023.06.23 |
| 단지규모 | 8세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
핵심은 2024.02.07. 국민은행 근저당입니다. 이후 발생한 권리는 매각으로 소멸하고, 엔퍼니쳐 가압류와 국세 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 소유권은 2024.06.14. 상속을 원인으로 장희은에게 이전됐고, 2025.01.10. 국민은행이 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%까지 내려왔지만 실거래 비교는 없다
감정가는 259,000,000원, 현재 최저매각가는 181,300,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 그러나 삼월의뜰에 대해 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않아, 70%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
단지는 8세대 규모이고 준공일은 2023.06.23입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회지만 최근 낙찰금액과 낙찰일 자료가 없어, 실제 환금성과 거래가격은 주변 다세대 실거래와 별도로 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,338,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,161,800원 |
현재 최저가 181,300,000원 가정에서는 국민은행 근저당 채권최고액 136,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 41,161,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 0원이나 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 181,300,000원 | 136,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 126,909,999원 | 124,333,259원 | 12,466,741원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 88,836,999원 | 86,837,933원 | 49,962,067원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 다세대주택으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연결됩니다.
- 지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·군사기지 및 군사시설기타·제한보호구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다.
- 공시지가. 381,500원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 삼월의뜰은 8세대이고 준공일은 2023.06.23입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 비교 가능한 실거래 금액이 없어 감정가 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 김종혁·송설아의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유관계와 보증금·확정일자 여부는 매각물건명세서와 현장에서 재확인하세요.
- 마무리 공사. 공실 상태와 추가 마무리 공사 필요 가능성이 조사됐으므로 내부 상태와 공사비를 직접 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 판단의 핵심은 가격과 현장
이 사건은 2024.02.07. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 전입자 2명도 그보다 늦게 전입해 매수인에게 대항할 수 없습니다. 배당 시나리오상 인수액도 0원입니다. 따라서 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 현장 조사에서는 공실 및 추가적인 마무리 공사 가능성이 확인됐습니다. 이 물건의 판단 포인트는 말소 여부보다 실제 시장가격과 내부 완성 상태에 있습니다.
