의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 3층 301호 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유자는 장을균이고, 2024.02.07 국민은행이 채권최고액 144,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 국세 압류가 있었지만 각각 2024.04.26, 2024.10.10 해제로 이미 말소됐고, 2025.01.02 상속을 원인으로 장희은에게 소유권이 이전된 뒤 2025.01.10 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현황조사에는 김종혁과 송설아 두 명이 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.09.12, 2024.08.21로 모두 말소기준일인 2024.02.07보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인은 없습니다. 다만 두 사람 모두 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 3층301호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 철근콘크리트구조 · 지상 4층 건물 |
| 현재 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속 원인, 2025.01.02 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 184,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 전입, 인수액 0원
핵심은 2024.02.07 국민은행 근저당입니다. 이후 전입한 김종혁과 송설아는 선순위 대항력을 갖지 못하고, 2025.01.10 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤입니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 최저가 184,800,000원 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 조사 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 조사 대상은 2명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 전입 모두 말소기준권리 이후이므로 보증금 규모와 관계없이 이 사건의 선순위 대항력 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당 순위와 최우선변제 가능성은 원본 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 70%지만 가격 메리트는 별도 검증
감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 184,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 184,800,000원입니다.
다만 이 사건은 최저가 자체만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 가격 판단은 현재 회차의 184,800,000원과 물건의 실제 마감 상태, 소규모 8세대 다세대주택의 거래 가능성, 추가 공사비를 함께 놓고 검토해야 합니다. 특히 감정평가가 추가적인 마무리 공사 가능성을 명시하고 있어, 낙찰가 외 비용이 발생하면 실질 취득원가는 더 올라갈 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 184,800,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 129,359,999원 | 126,748,959원 | 17,251,041원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 90,551,999원 | 88,522,063원 | 55,477,937원 | 0원 |
회차가 내려가면 국민은행 근저당의 미배당액은 증가하지만, 제공된 배당 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,387,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,412,800원 |
현재 최저가 기준 추정상 근저당은 전액 배당되고 37,412,800원이 잔여합니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 삼월의뜰은 총 8세대입니다.
- 입지. 파주시 파주읍 향양리 문산수억고등학교 북동측 인근으로, 주변은 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 토지는 평지의 사다리형, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설 관련 구역, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없지만, 감정평가상 표준적 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다고 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 김종혁·송설아 모두 말소기준 이후 전입이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 점유 상태 확인. 현황조사의 전입자 2명과 감정평가의 공실 조사 내용이 함께 존재하므로 실제 점유자와 명도 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 마무리 공사비 확인. 추가적인 마무리 공사가 필요할 수 있다는 감정평가 의견이 있으므로 내부 마감 상태와 예상 공사비를 입찰가에 반영해야 합니다.
- 청구액 차이 확인. 사건 청구액 983,378,730원과 이 호수 근저당 채권최고액 144,000,000원의 차이를 사건기록에서 확인하세요.
- 규제 확인. 계획관리지역 및 군사시설·역사문화환경·토지거래 관련 제한사항이 포함되어 있으므로 실제 이용·매매에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 184,800,000원이지만, 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 현장 상태와 실제 거래 가능 가격을 함께 검토하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격과 현장이 승부처”
이 물건의 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사의 두 전입자는 모두 그 이후에 들어와 선순위 대항력이 없습니다. 현재 최저가 184,800,000원 기준 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 감정가 264,000,000원에서 1회 유찰돼 184,800,000원이 됐다는 사실 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 감정평가가 추가 마무리 공사 가능성을 명시하고 있고, 점유 조사 내용도 재확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 ‘권리 문제를 피하는 경매’라기보다 현장 상태와 실제 취득원가를 얼마나 정확히 계산하느냐가 핵심인 물건입니다.
