의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 3층 301호 다세대주택입니다. 등기부상 최초 소유자는 장을균이고 2024.02.07. 국민은행 근저당권이 채권최고액 144,000,000원으로 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 압류가 한 차례씩 기입됐지만 모두 경매 전에 이미 말소됐고, 현재 소유자는 2024.06.14. 상속을 원인으로 2025.01.02. 소유권을 이전받은 장희은입니다.

2025.01.10. 국민은행 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 264,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 권리 순서만 보면 단순하지만, 현황조사에는 김종혁·송설아 두 명의 전입자가 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.09.12., 2024.08.21.로 모두 2024.02.07. 말소기준권리보다 늦습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

핵심은 2024.02.07. 국민은행 근저당입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.06. 엔퍼니쳐 가압류 131,648,000원은 2024.04.26. 해제로 말소됐고, 2024.09.02. 국의 압류 역시 2024.10.10. 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 등기상 매수인이 그대로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.

② 전입자 확인 — 2명 모두 대항력 없음, 보증금은 확인 필요

두 전입자는 모두 말소기준일인 2024.02.07.보다 늦게 전입했으므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 기초해 매수인에게 보증금 반환을 요구하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 비교는 유보, 회차별 가격만 확인

삼월의뜰은 8세대, 사용승인일은 2023.06.23.입니다. 현재 확인되는 자료에는 동일 물건의 최근 실거래 금액이나 거래일이 없어 감정가 2.64억이 시세보다 높다거나 낮다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

배당 시뮬레이션상 2회 유찰 가격인 168,960,000원까지 내려가도 국민은행 근저당 144,000,000원은 전액 배당되고 채권 미배당액은 0원입니다. 다만 이것은 권리상 배당 구조의 설명일 뿐, 168,960,000원이 시장가격 대비 싸다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)

배당표는 집행비용 4,496,000원, 국민은행 144,000,000원, 소유자 잔여 115,504,000원으로 구성됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근. 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 다세대주택이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 543.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 현재 점유 확인. 김종혁·송설아가 실제 거주 중인지, 이미 퇴거했는지 현장과 최신 전입세대 확인자료로 대조하세요.
• 보증금·배당요구 확인. 두 전입자는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 최우선변제 여부까지 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 내부 마감 상태 확인. 감정평가 조사상 사용승인 이후 공실로 확인됐고 추가 마무리 공사가 필요할 수 있으므로 실제 공사 범위와 비용을 확인하세요.
• 신건 가격 검증. 동일·유사 다세대의 최근 실거래가를 별도로 확보해 감정가 264,000,000원과 비교한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 실제 취득·이용 계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변동사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 단순, 현장 확인 필수”

이 물건의 말소기준은 2024.02.07. 국민은행 근저당입니다. 현황조사상 전입자 김종혁·송설아는 각각 2024.09.12., 2024.08.21. 전입해 모두 기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수를 모두 0원으로 봅니다.

다만 권리 안전성만으로 입찰 여부를 결정하기에는 확인할 것이 남습니다. 두 전입자의 보증금과 배당요구 관계가 확인되지 않았고, 감정평가 조사에는 공실 및 추가 마무리 공사 가능성이 기재돼 있습니다. 게다가 비교할 최근 실거래 금액도 없어 현재 최저가 264,000,000원의 가격 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격과 실제 점유·내부 상태는 확인 후 접근하는 물건입니다.