의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 4층 401호, 다세대주택입니다. 등기상 최초 소유자는 장을균이고, 2024년 2월 7일 국민은행 근저당권이 채권최고액 159,600,000원으로 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 가압류와 세무서 압류가 있었지만 각각 이미 말소됐고, 2025년 1월 2일 장희은에게 상속을 원인으로 소유권이전등기가 된 뒤 2025년 1월 10일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
현재 최저매각가는 211,400,000원으로 감정가 302,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건의 가격 판단은 단순 할인율이 아니라 실제 거래 가능 가격과 현장 상태가 중심입니다. 삼월의뜰은 총 8세대 규모이고 2023년 6월 23일 준공됐으며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 동일 단지 실거래 가격으로 최저가의 우위를 직접 검증하기는 어려우므로, 감정가 대비 30% 할인만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 4층401호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 57.58㎡ · 지상4층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 장희은 (2024.06.14 상속, 2025.01.02 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 211,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 159,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2024.02.07 국민은행 근저당권입니다. 2024.03.06 주식회사 엔퍼니쳐의 가압류 131,648,000원은 2024.04.26 해제로 이미 말소됐고, 2024.09.02 영등포세무서장 압류 역시 2024.10.10 해제로 말소됐습니다. 2025.01.10 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 승계 없음 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사됐으며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 김종혁은 2024.09.12, 송설아는 2024.08.21 전입해 모두 말소기준일인 2024.02.07보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 말소기준 근저당권에 대항할 수 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 검증 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 최저가는 211,400,000원, 감정가 302,000,000원의 70%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리 기준 실질취득액도 211,400,000원입니다. 하지만 동일 단지의 최근 실거래 가격과 직접 대조할 수 있는 기준이 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 부족합니다.
특히 감정평가 조사에서는 본건이 사용승인 이후 공실로 확인됐고, 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다고 적시돼 있습니다. 따라서 실제 취득 판단에서는 낙찰금액뿐 아니라 내부 마감 상태와 추가 공사 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 211,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,759,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,040,400원 |
현재 최저가 211,400,000원 기준으로는 등기된 국민은행 근저당권 채권최고액 159,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 48,040,400원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다. 신청채권 청구액은 983,378,730원이며, 위 배당표의 국민은행 배당 계산은 등기된 근저당권 채권최고액 159,600,000원을 기준으로 합니다.
현재 회차에서는 국민은행 근저당권 채권최고액 159,600,000원이 전액 배당됩니다. 반면 2회 유찰 시 매각가 147,980,000원에서 배당액은 145,108,280원, 미배당은 14,491,720원으로 계산되고, 3회 유찰 시 매각가 103,586,000원에서 배당액은 101,335,796원, 미배당은 58,264,204원입니다. 다만 이 미배당액은 후순위 매수인 인수로 전환되는 금액이 아니며, 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 삼월의뜰은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공실·마감. 현장 조사에서는 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인됐고, 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있는 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 문산수억고등학교 북동측 인근으로 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모·환금성. 총 8세대, 2023.06.23 준공의 소규모 다세대입니다. 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0%로 나타나 가격뿐 아니라 실제 수요와 재매각 가능성을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지면적 543.0㎡, 공시지가 381,500원/㎡이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 일치. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 확인. 최저가 211,400,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 인근 다세대의 실제 거래 가격과 비교하세요.
- 내부 마감 상태 확인. 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다는 감정평가 의견이 있으므로 공사 범위와 비용 발생 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임차인 2명 확인. 김종혁·송설아 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유관계를 원본 서류로 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력 없는 임차인이라도 실제 점유 중이라면 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있으므로 점유 현황을 확인하세요.
- 신청채권액 대조. 신청채권 청구액 983,378,730원과 등기된 근저당 채권최고액 159,600,000원의 차이가 크므로 경매 신청서·채권계산서 등 원본을 대조하세요.
- 규제·이용 가능성 확인. 계획관리지역과 군사시설 관련 제한, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에관한허가구역 등 토지 규제를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 최신 변동사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 현장은 별도 검증”
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2024.02.07 국민은행 근저당이고, 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그 이후라 대항력이 없으며, 현재와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 삼월의뜰은 총 8세대의 소규모 다세대이고, 실거래 가격 검증이 어려운 데다 감정평가에서 추가 마무리 공사 가능성까지 지적됐습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “가격상 저렴함”을 분리해서 봐야 하는 사례입니다. 입찰 판단의 승부처는 211,400,000원이 실제 시장가격과 내부 상태를 감안해도 합리적인 수준인지 확인하는 데 있습니다.
