의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 4층 401호 다세대주택입니다. 권리의 출발점은 2024.02.07 설정된 국민은행 근저당권 159,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤 전입한 송설아(2024.08.21)·김종혁(2024.09.12)은 모두 기준일보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정됩니다. 경매개시결정 역시 기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
반면 이 물건의 판단 포인트는 권리만이 아닙니다. 현장 조사에서는 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인되었다는 감정평가 내용과 함께, 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사를 요할 수도 있다고 조사되었습니다. 또한 삼월의뜰은 8세대 규모이고 비교 가능한 실거래 금액이 제시되지 않아, 감정가 302,000,000원을 곧바로 적정 시세라고 단정할 근거는 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 4층401호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 다세대주택 · 삼월의뜰 |
| 소유자 | 장희은 |
| 감정가 / 최저가 | 302,000,000원 / 302,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 국민은행 근저당권 · 채권최고액 159,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 정리
최초 소유자는 장을균이고, 2024.02.07 국민은행 근저당권이 설정됐습니다. 이후 엔퍼니쳐 가압류와 국세 압류가 있었지만 각각 2024.04.26·2024.10.10 이미 말소됐습니다. 2024.06.14 상속을 원인으로 장희은에게 소유권이 이전됐고, 2025.01.10 국민은행이 임의경매를 개시했습니다. 현재 매수인이 승계할 것으로 계산된 금액은 0원입니다.
② 전입자 분석 — 2명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 확인된 전입자는 2명입니다. 송설아는 2024.08.21, 김종혁은 2024.09.12 전입했고 모두 말소기준일인 2024.02.07보다 늦습니다. 따라서 두 사람 모두 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도 원본 확인이 필요합니다. 대항력이 없으므로 이 미상 정보만으로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
삼월의뜰은 8세대, 사용승인일은 2023.06.23이며 비교 기준 면적은 57.58㎡로 조사됐습니다. 그러나 이 사건 자료에는 실제 매매금액이나 최근 거래금액이 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가이자 현 최저가인 302,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 수치로 비교할 수 없습니다.
현재는 0회 유찰의 신건입니다. 시세 자료가 없는 상태에서 감정가 100%를 그대로 가격 메리트로 해석하는 것은 적절하지 않습니다. 유찰 시 제시된 다음 가격은 241,600,000원(80%), 그 다음은 193,280,000원(64%)이지만, 이 역시 실거래 시세와 비교된 값은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,028,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 159,600,000원 | 159,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 137,372,000원 |
302,000,000원 매각 가정에서는 국민은행 근저당권 159,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 137,372,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현장·입지 — 다세대주택과 마무리 공사 확인
- 이용상태. 감정평가상 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 문산수억고등학교 북동측 인근으로 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 토지면적 543.0㎡, 공시지가 381,500원/㎡이며 다세대 주거용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역·군사기지 및 군사시설 관련 구역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에 관한 허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전입자 원본 확인. 김종혁·송설아는 모두 후순위 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 추가 마무리 공사 가능성이 명시돼 있으므로 내부 마감·설비·하자와 실제 공사범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 금액이 없어 감정가 302,000,000원을 시세로 간주하면 안 됩니다. 별도 비교사례 확보가 필요합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 삼월의뜰은 8세대 규모이므로 향후 매도 시 매수층과 거래 빈도를 별도로 점검해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 제시된 가격은 1회 유찰 241,600,000원, 2회 유찰 193,280,000원입니다. 가격이 낮아져도 주변 시세 확인 없이 할인율만으로 판단하지 않아야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 확인된 두 전입자는 모두 그 뒤 전입해 대항력이 없습니다. 현재 배당 계산에서도 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 형태의 사건은 아닙니다.
다만 신건 최저가 302,000,000원을 매력적인 가격이라고 평가할 근거도 없습니다. 삼월의뜰의 비교 실거래 금액이 없고, 감정평가에서는 추가 마무리 공사 가능성까지 별도로 지적됐습니다. 8세대 다세대주택이라는 환금성 요소까지 고려하면, 권리 안전만 보고 신건 가격에 바로 접근하기보다 실거래 대체자료와 내부 공사비를 먼저 확인하는 물건입니다.
