의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 소재 삼월의뜰 3층 302호 다세대주택입니다. 국민은행의 2024.02.07 근저당권이 말소기준이며 채권최고액은 144,000,000원입니다. 이후 등록된 가압류와 압류는 이미 말소되었고, 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 권리입니다. 등기상 권리 흐름은 비교적 단순하지만, 전입자 조사 내용과 공실 조사 내용이 달라 실제 인도 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

현재 최저매각가는 184,800,000원입니다. 감정가의 70%에 해당하지만 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 할인은 다릅니다. 특히 이 물건은 추가 마무리 공사가 필요할 수 있다는 명세서 비고가 있으므로, 입찰가격 외의 비용을 고려하지 않고 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 전입자 점유는 확인 필요

말소기준권리는 2024.02.07 접수된 국민은행 근저당권입니다. 엔퍼니쳐 가압류와 국의 압류는 각각 해제에 따라 이미 말소되었으며, 국민은행의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 2명, 보증금 미상

현황조사에서 확인된 전입자 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자가 아닌 인물로 분류되지만, 실제 임대차계약 및 현재 점유 여부는 확인이 필요합니다.

두 사람의 전입일은 모두 말소기준권리 설정일인 2024.02.07 이후입니다. 제시된 권리분석상 대항력은 없는 것으로 판정되어, 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 추정됩니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 배당 순위와 실제 배당액을 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가는 264,000,000원, 현재 최저매각가는 184,800,000원입니다. 1회 유찰로 최저가가 감정가의 70%가 되었지만, 직접 비교할 수 있는 실거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 어느 정도의 가격 여유가 있는지는 판단을 보류해야 합니다.

특히 매각물건명세서에는 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다는 비고가 있습니다. 감정평가서에도 공실 및 내부 확인의 한계가 기재되어 있으므로, 공사 범위와 비용을 확인하지 않은 상태에서 최저가만으로 수익성이나 환금성을 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,800,000원 가정)

채권최고액 기준의 단순 예상배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 국민은행의 전체 청구액 983,378,730원이 전액 충족되는 계산은 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 채권 미배당의 변화

추가 유찰 시 매각가격이 내려가면서 국민은행 근저당권의 미배당액은 증가합니다. 다만 이 채권 미배당액은 매수인에게 승계되는 보증금이나 인수채무가 아닙니다. 제시된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 추정되어 있습니다.

반면 최저가가 내려간다고 해서 공사비가 줄어들거나 시장가격 대비 메리트가 자동으로 확보되는 것은 아닙니다. 유찰 시나리오는 자금 검토 자료이지, 적정 입찰가격을 확정하는 근거가 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 파주읍 향양리 소재 문산수억고등학교 북동측 인근입니다. 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 4층 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 구체적인 행위 제한과 거래 관련 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부 상태. 감정평가서에 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 삼월의뜰은 8세대 규모입니다. 확인된 동일 면적 실거래 자료가 없어 실제 거래가격과 매도 소요기간을 판단하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 개별 입지와 내부 상태를 반영한 거래사례 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확보. 감정가 264,000,000원과 최저가 184,800,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 확인해야 합니다.
• 전입자·점유 확인. 송설아·김종혁의 실제 임차 여부, 현재 점유 여부와 보증금·확정일자·배당요구를 매각물건명세서 및 현황조사 원본과 대조해야 합니다.
• 공실 조사 대조. 감정평가서의 공실 기재와 현황조사의 전입 내역이 실제로 어떻게 연결되는지 현장에서 확인해야 합니다.
• 마무리 공사 범위. 입주 가능한 상태인지 확인하고, 필요한 추가 공사의 범위와 비용을 산정해야 합니다. 실내 접근이 제한된다면 그 불확실성도 입찰 판단에 반영해야 합니다.
• 배당표 검증. 현재 예상배당은 국민은행 채권최고액을 기준으로 작성되어 있습니다. 당해세·소액임차인 최우선변제 및 실제 채권액에 따른 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 규제·관리 확인. 토지이용규제와 토지거래허가 관련 적용 여부, 관리비 미납 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득비용”

파주 삼월의뜰 302호는 국민은행 근저당권을 말소기준으로 제시된 등기상 인수 위험이 비교적 단순한 물건입니다. 전입자 2명 모두 말소기준 이후 전입한 것으로 확인되며, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 권리상 인수 0원과 투자상 안전은 같은 의미가 아닙니다. 실제 점유 상태가 불명확하고 보증금·우선변제 관련 사항도 확인해야 합니다. 여기에 추가 마무리 공사 가능성과 실거래 비교가격의 부재가 겹칩니다.

현재 최저가는 184,800,000원으로 감정가의 70%지만, 시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 수는 없습니다. 실거래가격·공사비·점유관계를 확인한 뒤 실질취득비용을 기준으로 입찰 여부와 가격을 검토하는 것이 핵심입니다.