의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 3층 302호로, 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 권리분석의 기준점은 2024.02.07 설정된 국민은행 근저당권 144,000,000원입니다. 이후 현황조사에서 확인된 송설아 씨의 전입일은 2024.08.21, 김종혁 씨는 2024.09.12로 모두 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 두 사람은 대항력 없는 임차인으로 분석되며, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
이 물건에서 권리보다 더 주의할 부분은 가격 검증과 물건 상태입니다. 현재는 유찰이 없는 신건이라 감정가 264,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 그러나 동일 물건·유사 면적의 실거래 금액 자료가 제시되지 않아, 이 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 감정평가에서는 표준적·일반적 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다고 조사했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 3층302호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 지상4층 건물 · 총 8세대 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속, 2025.01.02 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.07 근저당권 · 주식회사국민은행 · 채권최고액 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2024.02.07 국민은행 근저당권입니다. 2024.03.06 엔퍼니쳐 가압류는 2024.04.26 해제로 이미 말소됐고, 2024.09.02 국의 압류도 2024.10.10 해제로 이미 말소됐습니다. 2025.01.10 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권은 상속을 원인으로 장희은 씨에게 이전돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력은 모두 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 두 사람 모두 2024.02.07 말소기준권리보다 뒤에 전입했으므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금, 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부 자체는 확정할 수 없습니다. 이 미상 정보가 매수인의 보증금 승계를 만드는 것은 아니지만, 실제 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서 대조가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 264,000,000원, 시세 우열은 판단 보류
현재 최저가는 감정가의 100%인 264,000,000원입니다. 제공된 거래정보에는 비교 가능한 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 금액이 없어, 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 계산할 수 없습니다. 따라서 신건 가격이 싸다는 전제는 두지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 264,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 115,504,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 211,200,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 63,443,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 168,960,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 21,794,560원 |
제시된 세 시나리오 모두 근저당권 채권최고액 144,000,000원이 전액 배당되고 계산상 미배당액은 0원입니다. 매수인 인수액도 세 회차 모두 0원입니다. 다만 신청채권자의 전체 청구액은 983,378,730원으로 표시돼 있으나, 이 물건의 배당 계산에서는 근저당권 채권최고액 144,000,000원을 기준으로 반영돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,496,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 115,504,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당에서는 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 삼월의뜰은 총 8세대입니다. 사용승인일은 2023.06.23입니다.
- 입지. 파주시 파주읍 향양리 문산수억고등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 543.0㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역 25km), 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대주택인 만큼 아파트 대단지와 같은 거래 유동성을 전제로 보기 어렵고, 별도의 주변 거래사례 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 송설아·김종혁의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 실제 점유 확인. 현황조사상 전입자와 감정평가상 공실 조사 내용이 함께 존재하므로, 현재 누가 점유 중인지 현장에서 확인하는 것이 중요합니다.
- 마무리 공사 확인. 감정평가서가 추가 마무리 공사 가능성을 명시했습니다. 내부 마감 상태와 예상 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 264,000,000원의 시세 적정성을 확인할 수 없습니다. 인근 유사 다세대 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 외 군사시설·역사문화환경·토지거래허가 관련 규제가 포함돼 있으므로 이용·처분 계획이 있다면 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 요소. 예상배당의 소유자 잔여액에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.21입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 상태는 별도 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2024.02.07 국민은행 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 실제 임차인 2명의 전입은 모두 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 264,000,000원인 신건이고 비교 가능한 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 감정평가에는 추가 마무리 공사 가능성까지 적시돼 있습니다. 따라서 결론은 권리상 부담은 낮지만, 가격과 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
