의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 삼월의뜰 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 말소기준은 2024년 2월 7일 설정된 국민은행 근저당권 136,800,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 가압류와 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 김종혁·송설아의 전입도 말소기준권리보다 뒤이므로 두 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되지는 않는 구조입니다.
권리상 인수는 없지만 현장 확인은 가볍게 볼 수 없습니다. 감정평가서에는 사용승인 이후 현장조사 시점까지 공실로 확인됐고 표준적인 이용을 위해 추가 마무리 공사가 필요할 수도 있다고 기재돼 있습니다. 반면 현황조사에는 두 사람의 전입이 확인됩니다. 따라서 현재 실제 점유자, 내부 마감 상태와 시설 작동 여부를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 2층202호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 · 승강기설비 |
| 소유자 | 장희은 · 2024.06.14 상속, 2025.01.02 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기 발행일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2024.02.07 접수된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 136,800,000원이고 채무자는 장을균입니다. 2024.03.06 엔퍼니쳐 가압류 131,648,000원은 2024.04.26 해제로 말소됐으며, 영등포세무서장 압류도 2024.10.10 해제로 말소됐습니다. 2025.01.10 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 김종혁·송설아 2명입니다. 두 사람의 전입일은 말소기준일인 2024.02.07보다 늦으므로 대항력은 없으며, 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다. 다만 보증금·확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계는 매각물건명세서로 보완해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 117,774,000원 |
집행비용은 매각가의 1.7% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 259,000,000원 | 136,800,000원 | 0원 | 117,774,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 207,200,000원 | 136,800,000원 | 0원 | 66,699,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 165,760,000원 | 136,800,000원 | 0원 | 25,839,360원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 국민은행의 등기부상 채권최고액 136,800,000원은 전액 배당되고, 미배당액은 모두 0원으로 산정됩니다. 다만 신청채권자 청구액은 983,378,730원으로 표시돼 있으며, 각 시나리오에서 신청채권이 전액 충족되지는 않는 것으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·현장·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 삼월의뜰은 총 8세대이며, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2023.06.23입니다.
- 입지. 파주시 파주읍 향양리 문산수억고등학교 북동측 인근으로, 공동주택·근린생활시설·공장·창고가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물로 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 543.0㎡, 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역, 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 내부 상태. 일부 호는 폐문과 부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했으며, 외관·탐문조사와 건축물현황도면을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 김종혁·송설아의 현재 거주 여부, 점유 부분과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 임차 자료 확인. 두 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 내부 마감 확인. 추가 마무리 공사가 필요한지, 위생·급배수·난방·승강기설비가 정상 작동하는지 확인하세요.
- 시세 대조. 제시된 비교 실거래가 없으므로 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 다세대 거래와 매물을 조사하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최신 배당요구와 조세채권을 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역과 군사시설 관련 제한이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장은 단순하지 않다
이 물건은 국민은행 근저당권을 기준으로 이후 권리가 소멸하고, 두 점유자의 전입도 말소기준일 이후여서 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 감정평가서의 공실 기록과 현황조사의 두 전입 기록이 함께 존재하고, 추가 마무리 공사가 필요할 가능성도 기재돼 있습니다.
실거래 비교자료도 없어 259,000,000원의 신건 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 현장은 확인입니다. 입찰 전 실제 점유관계와 내부 마감 상태를 확인하고, 인근 다세대 시세를 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
