의정부지방법원 2024타경9095. 파주시 파주읍 향양리 ‘삼월의뜰’ 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준권리는 2024.02.07. 설정된 국민은행 근저당권 136,800,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 앞서 존재했던 가압류와 압류는 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 판단 포인트는 권리만으로 끝나지 않습니다. 감정가 259,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 181,300,000원입니다. 하지만 같은 물건·유사 면적의 확인된 실거래 비교값이 없으므로, 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 평가하면 안 됩니다. 특히 감정평가에서는 사용승인 이후 현재까지 공실로 확인됐고, 표준적이고 일반적인 이용을 위해 추가적인 마무리 공사가 필요할 수도 있다고 조사했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경9095 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 파주읍 성현안길 56-5, 2층202호 (삼월의뜰) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 단지 / 규모 | 삼월의뜰 · 총 8세대 · 사용승인 2023.06.23 |
| 소유자 | 장희은 · 2025.01.02. 상속으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 983,378,730원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.07. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 136,800,000원, 채무자는 장을균입니다. 2024.03.06. 주식회사 엔퍼니쳐의 가압류 131,648,000원이 등기됐으나 2024.04.26. 해제로 말소됐고, 2024.09.02. 영등포세무서장의 압류 역시 2024.10.10. 해제로 말소됐습니다. 2025.01.10. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김종혁 | 2024.09.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송설아 | 2024.08.21 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사상 확인되는 점유자는 김종혁·송설아 2명입니다. 두 사람의 전입일은 각각 2024.09.12., 2024.08.21.로, 말소기준일인 2024.02.07.보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 전입관계만 놓고 보면 매수인에게 대항할 수 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 있는 선순위 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 181,300,000원으로 감정가 259,000,000원의 70%입니다. 그러나 삼월의뜰의 확인된 최근 실거래 금액이 제시되어 있지 않고, 대상 면적 56.8㎡도 매칭되지 않은 상태입니다. 따라서 181,300,000원의 시세 대비 할인 여부는 판단을 유보해야 합니다.
권리상 인수금액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준금액은 최저가와 같은 181,300,000원입니다. 여기에는 감정평가서가 언급한 마무리 공사 필요 가능성이 별도 변수로 남습니다. 단순히 감정가에서 30% 내려왔다는 사실을 가격 메리트로 환산하기보다, 현장 상태와 주변 개별 다세대 거래를 직접 대조한 뒤 응찰가를 결정하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,338,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,161,800원 |
현재 회차 181,300,000원 가정에서는 집행비용 추정액 3,338,200원을 제외하고 국민은행 근저당 채권최고액 136,800,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 41,161,800원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 파주시 파주읍 향양리 문산수억고등학교 북동측 인근이며, 공동주택·근린생활시설·공장·창고 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 4층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 주거용 건부지로 이용 중이며, 단지 내 도로를 통해 외곽 통로와 연계됩니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 군사기지 및 군사시설기타, 역사문화환경보존지역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인된 경매 매각 실적은 없으며, 실거래 비교값도 확인되지 않아 아파트처럼 표준화된 시세 비교는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 김종혁·송설아의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 마무리 공사 상태. 감정평가에서 추가적인 마무리 공사 가능성을 명시했습니다. 내부 마감·설비·사용 가능 상태를 현장에서 직접 확인하는 것이 핵심입니다.
- 시세 직접 검증. 감정가 대비 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 파주읍 향양리 일대 유사 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 군사시설 관련 제한보호구역과 역사문화환경보존지역, 토지거래계약 허가구역 포함 여부가 실제 이용·거래에 미치는 영향을 확인하세요.
- 명도. 현황조사상 점유자 2명이 확인되므로 대항력과 별개로 인도·명도 절차 가능성을 예상해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 부담은 낮지만, 가격 판단은 현장이 필요하다”
이 사건은 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2024.02.07. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 두 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격 쪽은 결론이 다릅니다. 현재 최저가 181,300,000원은 감정가의 70%지만, 확인된 비교 실거래가 없어 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 감정평가가 지적한 추가 마무리 공사 가능성, 8세대 소규모 다세대라는 환금성 요소까지 함께 봐야 합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 말소 여부보다 실제 내부 상태와 주변 다세대 시세를 얼마나 정확히 검증하느냐에 있습니다.
