광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 202호, 전용 49.834㎡의 공동주택 도시형생활주택(원룸형)입니다. 소유권보존은 2013.11.28. 남석곤 명의로 이뤄졌고, 다음 날인 2013.11.29. 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 뒤에 설정된 이현철 근저당, 여러 보증기관의 가압류, 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계보다 더 세심히 볼 부분은 시장 하락과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려와 최근 거래보다 낮지만, 전체 12건 평균 78,583,333원에는 2022년의 90,000,000원·99,000,000원 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 53,000,000원, 최근 추세 -22.7%에 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 중 2층 |
| 단지 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22. 준공 |
| 소유자 | 남석곤 (2013.11.28. 소유권보존, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 41,440,000원 (2회 유찰·감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 기재 매각기일 | 2026.07.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.11.29. 우리은행 근저당입니다. 2018년과 2020년에 설정됐던 광주은행 근저당은 각각 2020.08.26.과 2022.11.28. 이미 말소됐습니다. 이후 남은 이현철 근저당과 서울보증보험·주택도시보증공사·한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
임차인·점유자 분석 (사람 기준 21명·보증기관 승계 중복 0건)
조사 명단은 총 21명입니다. 이 가운데 202호로 명시된 사람은 김봉자 1명, 다른 호실이 명시된 사람은 10명, 호실이 특정되지 않은 사람은 10명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2013.11.29.보다 늦으므로, 어느 사람이 202호를 점유하고 있더라도 등기상 선순위 근저당보다 앞서는 대항력은 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 보증금을 중복 합산할 대상은 없습니다.
| 이름 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉자 | 202호 | 2019.07.22 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남기 | 호실 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서점숙 | 203호 | 2019.07.01 | 50,000,000원 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예준 | 호실 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배예슬 | 호실 미상 | 2025.02.11 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예나 | 호실 미상 | 2025.07.03 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍덕 | 호실 미상 | 2021.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영주 | 205호 | 2019.08.28 | 20,000,000원 / 월 200,000원 | 2026.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희영 | 302호 | 2019.02.22 | 50,000,000원 | 2026.02.02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영천 | 호실 미상 | 2019.06.10 | 미상 | 2026.03.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영국 | 호실 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정임 | 402호 | 2015.07.22 | 20,000,000원 / 월 200,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구영주 | 403호 | 2016.04.14 | 50,000,000원 | 2026.01.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선미 | 호실 미상 | 2023.04.28 | 미상 | 2026.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 603호 | 2017.09.06 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영학 | 호실 미상 | 2023.01.04 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선우민 | 704호 | 2022.09.05 | 20,000,000원 / 월 200,000원 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 804호 | 2024.07.12 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 호실 미상 | 2019.08.20 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성화 | 904호 | 2019.02.22 | 50,000,000원 | 2026.02.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준형 | 1002호 | 2020.10.05 | 50,000,000원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 하락장을 반영해야 한다
나주금천지오빌은 44세대, 2013.11.22. 준공 단지입니다. 전용 49.83㎡의 확인된 실거래는 2022년부터 2025년까지 12건이며, 확인된 최신 거래는 2025.06. 2층 53,000,000원입니다. 최근 12개월 7건 평균은 70,000,000원이고, 현재 최저가 41,440,000원은 그 평균의 59.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.83㎡ | 12건 | 78,583,333원 |
현재 최저가는 확인된 최신 2층 거래 53,000,000원보다 11,560,000원 낮고, 최신 거래의 약 78.2%입니다. 감정가 74,000,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 높지만, 두 차례 유찰된 현재 가격은 최근 시세 아래로 내려왔습니다. 따라서 신건 감정가에는 가격 매력이 약했지만, 현재 회차에는 수치상 할인 여지가 생겼다고 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 41,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,145,920원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 40,294,080원 |
| 2. 근저당 · 이현철 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 7,435,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 11,802,043,500원 중 예상 배당액은 40,294,080원이고, 미배당액은 11,761,749,420원입니다. 후순위 채권이 대규모로 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·단독주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측의 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입합니다.
- 이용상태. 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 교육환경 보호구역과 비행안전제3구역 등 제한이 있습니다. 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기상 대지권 목적 토지 지목은 과수원으로 표시돼 있으나, 토지대장에는 2013.12.04. 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 44세대 소규모 단지이고 원룸형 도시형생활주택입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 거래 간격과 가격 편차가 크고, 최근 가격 추세도 하락했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 202호 실제 점유 확인. 202호로 명시된 김봉자 외에 호실 미상 10명의 실제 점유 장소를 현장에서 대조하세요.
- 명도 비용과 기간. 보증금 인수는 없더라도 현재 점유자가 있다면 인도명령·이사 협의 등 별도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 소규모 원룸형 환금성. 44세대 규모와 도시형생활주택 수요층을 고려해 보유기간과 재매각 가능성을 보수적으로 검토하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세가 있는지 관리주체 및 관련 서류에서 확인하세요.
- 절차 상태 대조. 기재 매각기일은 2026.07.16입니다. 실제 참여 전 매각 결과·기일 변경·취하 여부를 법원 기록과 대조하세요.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 조건부 긍정
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2013.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 사람들의 전입은 모두 그 뒤입니다. 202호 김봉자의 보증금 50,000,000원을 포함해 매수인이 떠안을 임차보증금은 없으며, 등기상 후순위 권리도 매각으로 소멸합니다.
현재 최저가 41,440,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 59.2%이고, 최신 2층 거래 53,000,000원보다도 낮습니다. 가격만 놓고 보면 두 차례 유찰을 거치며 여유가 생겼습니다. 그러나 최근 거래 추세는 -22.7%, 단지는 44세대, 용도는 원룸형 도시형생활주택입니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 환금성을 확인한 뒤 가격 메리트를 평가할 물건”입니다. 싸게 낙찰받는 것과 쉽게 되파는 것은 별개의 문제입니다.
