광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 8층 804호로, 전용 49.834㎡의 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당입니다. 이후 설정된 김영신 근저당과 다수의 가압류·압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
804호에는 이상수가 전입해 있으며 보증금은 50,000,000원입니다. 보증금만 보면 현재 최저가 43,680,000원보다 크지만, 전입일이 말소기준일보다 10년 이상 늦은 2024.07.12.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 대항력 인수형처럼 실질취득액이 보증금으로 고정되는 사건이 아니며, 제시된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 중 8층 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 44세대 · 2013.11.22. |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16. |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 804호 임차인도 비대항
말소기준인 우리은행 근저당은 2013.11.29. 접수됐습니다. 최초 등기된 채권최고액은 2,523,840,000원이며, 2020.11.13. 채권최고액을 826,523,940원으로 변경한 등기가 있습니다. 이보다 앞선 임차인 전입은 확인되지 않고, 804호 임차인 이상수의 전입은 2024.07.12.로 말소기준 이후입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상수 | 804호 | 2024.07.12. | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되지는 않습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월과 최신 거래가 중요하다
나주금천지오빌 전용 49.83㎡의 확인된 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 78,583,333원이지만, 2022년의 90,000,000원·99,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 7건 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해 보는 편이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 78,583,333원 |
현재 실질취득액 43,680,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%입니다. 가격 간격 자체는 존재합니다. 하지만 최근 거래군은 이전 거래군보다 22.7% 하락했고 최신 거래도 53,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 전체 평균 78,583,333원 대비 할인율을 그대로 가격 가점으로 적용하기보다, 최신 거래와 하락 방향을 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,186,240원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 42,493,760원 |
| 3. 근저당 · 김영신 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 7,435,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금에서 집행비용 1,186,240원을 제외한 42,493,760원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원으로 계산됩니다. 전체 미배당액은 11,759,549,740원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 분류되며, 세부 이용은 도시형생활주택 원룸형입니다. 아파트라는 명칭만으로 일반 대단지 아파트와 동일한 환금성을 전제하면 안 됩니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입할 수 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물이며, 위생·급배수·승강기· 옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접합니다. 비행안전제3구역과 교육환경 절대·상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원으로 표시됐으나, 토지대장에는 2013.12.4. 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 단지는 44세대로 규모가 작고 최근 거래군이 이전 거래군보다 22.7% 하락했습니다. 최신 실거래와 실제 임대수요를 기준으로 출구가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 804호 점유 확인. 이상수의 실제 점유 여부와 내부 이용 상태를 현장에서 다시 확인하세요. 대항력은 없지만 인도 협의와 명도 일정은 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
- 보증금 인수 오해 금지. 임차보증금 50,000,000원이 최저가보다 크지만 비대항 임차인이므로 매수인 실질취득액을 보증금으로 계산하지 않습니다. 인수액은 0원입니다.
- 최근 가격 우선. 전체 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
- 하락장 보정. 최근 거래군이 이전 거래군보다 22.7% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균의 62.4%라는 이유만으로 향후 매도가격을 낙관하지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 30,575,999원, 4회 유찰 시 21,403,199원으로 계산돼 있습니다. 가격 하락과 함께 경쟁·점유·건물 상태를 다시 평가해야 합니다.
- 공동담보와 실채무 확인. 등기상 근저당과 다수 채권은 공동담보가 포함돼 있습니다. 배당표·채권계산서와 해당 호수에 배분되는 실제 채권액을 원본에서 대조하세요.
- 세금·관리비 확인. 나주시 압류와 미납 관리비, 당해세 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 ‘하락장 보정 후’ 판단
이 물건은 2013년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 804호의 실제 임차인 이상수도 2024년에 전입한 비대항 임차인이어서 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 실질취득액은 현재 최저가 43,680,000원으로 계산하는 것이 맞습니다.
가격은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%로 내려와 있지만, 최신 거래는 53,000,000원이고 최근 거래군은 이전보다 22.7% 하락했습니다. 44세대 도시형생활주택이라는 용도와 2회 유찰, 점유자 명도 부담까지 고려하면 단순히 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 판단하기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 여지는 존재하지만 환금성과 하락 추세를 확인한 뒤 접근할 조건부 물건입니다.
