광주지방법원 2025타경8237. 대상은 나주시 금천면 오강리 나주금천지오빌 1동 10층1002호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 49.83㎡, 대상 면적은 49.834㎡입니다. 감정가 78,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 34,944,000원까지 내려왔습니다.
권리의 핵심은 2013.11.29. 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이며 이후 김영준 근저당, 서울보증보험·주택도시보증공사·한국주택금융공사 등의 가압류, 나주시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사상 점유자도 모두 이 날짜 이후 전입해 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 10층1002호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형)) |
| 대상 면적 | 49.834㎡ |
| 소유자 | 남석곤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 34,944,000원 |
| 유찰 | 3회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2013.11.29. 우리은행 근저당입니다. 최초 등기에는 채권최고액 2,523,840,000원이 기재되어 있고, 2020.11.13. 변경등기에는 채권최고액 826,523,940원이 기재되어 있습니다. 이후 설정된 김영준 근저당과 각 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자·임차관계 — 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉자 | 202호 | 2019-07-22 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남기 | — | 2022-04-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서점숙 | 203호 | 2019-07-01 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예준 | 알수없음 | 2025-02-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배예슬 | 알수없음 | 2025-02-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허예나 | 알수없음 | 2025-07-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍덕 | — | 2021-04-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박영주 | 205호 | 2019-08-28 | 20,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한희영 | 302호 | 2019-02-22 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장영천 | 알수없음 | 2019-06-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영국 | 알수없음 | 2022-03-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정임 | 402호 | 2015-07-22 | 20,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구영주 | 403호 | 2016-04-14 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선미 | 알수없음 | 2023-04-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정화 | 603호 | 2017-09-06 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이영학 | 알수없음 | 2023-01-04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 선우민 | 704호 | 2022-09-05 | 20,000,000원 / 200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상수 | 804호 | 2024-07-12 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김병석 | 알수없음 | 2019-08-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신성화 | 904호 | 2019-02-22 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이준형 | 1002호 | 2020-10-05 | 50,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
대상 호실인 1002호에는 이준형이 2020.10.05. 전입했고 보증금은 50,000,000원으로 조사됐습니다. 그러나 말소기준인 2013.11.29.보다 뒤의 전입이므로 대항력은 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 점유 상태와 명도 상대방은 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장 자체는 하락 추세
나주금천지오빌은 44세대, 2013.11.22. 사용승인 단지입니다. 동일 면적 49.83㎡의 전체 실거래 12건 평균은 78,583,333원이지만, 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원, 제공된 거래 중 최신인 2025.06 거래는 53,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -22.7%의 하락 추세를 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 최저매각가 34,944,000원은 최근 12개월 평균의 49.9%입니다. 따라서 단순 가격표만 놓고 보면 할인 폭은 분명합니다. 다만 이 단지의 최근 시세 추세가 -22.7%이고 경매물건 평균 유찰 횟수도 1.8회인데 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 가격 할인은 인정하되, 낮아진 가격 자체가 환금성 문제를 모두 상쇄한다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 34,944,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 1,028,992원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 2,523,840,000원 | 33,915,008원 |
| 3. 김영준 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 서울보증보험주식회사 가압류 | 228,000,000원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 가압류 | 7,435,000,000원 | 0원 |
| 6. 한국주택금융공사 가압류 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험주식회사 가압류 | 443,203,500원 | 0원 |
| 8. 서울보증보험 주식회사 가압류 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 예상배당은 33,915,008원, 미배당액은 11,698,128,492원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(공동주택(도시형생활주택-원룸형))로 이용 중입니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치합니다. 단지 동측 왕복2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제2종일반주거지역이며, 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제3구역(전술)이 포함되고 절대보호구역·상대보호구역 등에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 지목은 과수원이나, 토지대장상 2013.12.4. 대로 변경된 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 44세대 단지이고 경매물건 낙찰률은 31.25%, 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1002호 점유 확인. 이준형의 전입일은 2020.10.05., 보증금은 50,000,000원이며 대항력은 없습니다. 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 2,523,840,000원과 2020.11.13. 변경등기 826,523,940원의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 78,583,333원보다 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 53,000,000원과 -22.7%의 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 유찰 원인 확인. 현재 3회 유찰로 최저가가 34,944,000원까지 내려왔습니다. 단순 할인율보다 실제 수요와 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당표 확인. 현재 가정에서는 우리은행도 전액 배당되지 않고 이후 권리자는 배당이 없습니다. 다만 이는 매수인 인수와 별개이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 3회 유찰의 이유까지 확인해야 한다
이 사건은 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2013.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현황조사상 점유자의 전입도 모두 그보다 늦어 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 78,000,000원에서 최저가 34,944,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 70,000,000원의 49.9%입니다. 다만 제공된 실거래의 최근 추세가 -22.7%이고, 단지 경매물건 평균 유찰 1.8회에 비해 본건은 이미 3회 유찰됐습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 부담은 낮고 가격 할인도 크지만, 하락장과 환금성을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
