광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 3층 304호로, 전용 49.834㎡의 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다. 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당이 말소기준권리이며, 등기부상 채권최고액은 2,523,840,000원입니다. 이후 설정된 이향숙의 소유권이전청구권 가등기, 다수 가압류, 나주시 압류, 이수향의 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
권리 순위만 보면 매수인이 떠안을 금액은 없습니다. 다만 이 사건은 하나의 호실 가격에 비해 선순위 근저당과 후순위 채권 총액이 매우 큰 공동담보 구조이고, 304호 외 다른 호실과 호실 미상 전입신고도 함께 확인됩니다. 따라서 인수금 0원과 명도 난도 0은 같은 의미가 아닙니다. 입찰 전에는 매각물건명세서와 현황조사 원문을 통해 실제 304호 점유자를 다시 특정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물 · 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 76,000,000원 / 42,560,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 44세대 / 2013.11.22 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2013.11.29. 우리은행 근저당입니다. 2015년 김현철 전세권은 2023.11.20. 해지로 이미 말소됐고, 광주은행 근저당 2건도 각각 2020년과 2022년에 말소됐습니다. 현재 남아 있는 가등기·가압류·압류·임차권은 모두 말소기준일보다 늦습니다.
② 임차인·점유 — 대항력 인수는 없지만 명도 확인 필요
본건 304호에 명확히 특정되는 임차권자는 이수향입니다. 임대차계약일은 2023.07.07., 전입·점유개시·확정일자는 2023.07.21., 임차보증금은 20,000,000원이며 2025.02.27. 주택임차권등기가 이뤄졌습니다. 전입일이 말소기준권리인 2013.11.29.보다 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 성명 / 사용부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이수향 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 20,000,000원 | 2023.07.21. 확정일자 2023.07.21. | 없음 | 미상 | 없음 |
이수향은 2025.02.27. 배당요구가 확인되지만, 실제 우선변제 범위와 최우선변제 여부는 배당기일의 확정 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다.
현황조사에는 김봉자·김남기·서점숙·허예준·배예슬·허예나·김홍덕·박영주·한희영·장영천· 이영국·이정임·구영주·유선미·김정화·이영학·선우민·이상수·김병석·신성화·이준형의 전입 또는 점유신고도 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 202호·203호·205호·302호·402호·403호·603호·704호· 804호·904호·1002호처럼 다른 호실이 특정된 신고가 있고, 일부는 호실이 특정되지 않았습니다. 모두 전입일이 2013.11.29. 이후로 기재돼 대항력은 없는 것으로 분석되지만, 호실 미상 신고가 실제 304호 점유와 연결되는지는 현장과 원문으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 할인 폭보다 하락 추세를 먼저 본다
나주금천지오빌 동일 면적 49.83㎡의 확인된 거래는 12건입니다. 전체 평균은 78,583,333원이지만 2022년의 99,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 포함돼 있으므로, 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,000,000원, 확인된 최신 거래 53,000,000원, 최근 거래 추세 -22.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 42,560,000원은 최근 12개월 평균 70,000,000원의 60.8%이고, 확인된 최신 거래 53,000,000원보다 10,440,000원 낮습니다. 표면적으로는 할인 구간이지만, 감정가 76,000,000원 자체가 최근 12개월 평균보다 높고 최신 거래가 53,000,000원까지 내려왔습니다. 따라서 전체 거래 평균 대비 54.2%라는 수치만으로 저평가를 단정하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 42,560,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,166,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 41,393,920원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,682,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,337,726,021원 중 41,393,920원만 채권자에게 배당되는 시나리오이며, 미배당액은 14,296,332,101원입니다. 선순위 우리은행 채권만으로 매각대금이 소진돼 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐으며, 당해세와 임차인 최우선변제는 실제 배당절차에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 42,560,000원 | 41,393,920원 | 14,296,332,101원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39.2%) | 29,791,999원 | 28,855,743원 | 14,308,870,278원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27.44%) | 20,854,399원 | 20,079,020원 | 14,317,647,001원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 우리은행의 미배당액은 늘지만, 후순위 권리와 임차권이 낙찰자에게 넘어오는 구조로 바뀌지는 않습니다. 다만 가격이 내려갈수록 권리위험이 자동으로 줄어드는 것은 아니므로, 가등기 성격과 실제 점유관계는 어느 회차에서도 동일하게 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 구체적으로 도시형생활주택 원룸형입니다. 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 3층 304호입니다.
- 주위환경. 금천면행정복지센터 북동측 인근으로, 주위에 근린생활시설·단독주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측의 왕복 2차선 포장도로를 통해 진입합니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 중로2류와 소로2류에 접합니다. 비행안전제3구역, 절대보호구역, 상대보호구역과 관련된 제한이 확인됩니다.
- 공시지가. 364,900원/㎡이며, 토지대장상 지목은 대입니다. 등기사항전부증명서의 대지권 목적 토지는 과수원으로 표시됐으나 2013.12.04. 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 44세대 소규모 단지이고 거래가격이 53,000,000원부터 99,000,000원까지 분산돼 있습니다. 최근 거래 추세가 -22.7%인 만큼 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 대조. 이향숙의 2023.11.22. 소유권이전청구권 가등기의 원인과 성격, 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 확인하세요.
- 304호 실제 점유자 특정. 이수향 임차권등기 외에 호실 미상 전입자가 본건을 점유하는지 현황조사 원문과 현장 방문으로 확인하세요.
- 배당요구·최우선변제 확인. 배당요구 종기, 임차보증금, 확정일자와 소액임차인 해당 여부를 법원 기록에서 다시 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 전체 평균 78,583,333원이 아니라 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 53,000,000원과 추세 -22.7%를 응찰가 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 44세대이고 단지 경매 통계상 평균 1.8회 유찰, 낙찰률 0.0%입니다. 매도 기간과 중개 유동성을 보수적으로 가정하세요.
- 관리비·명도비. 인수 보증금은 0원이지만 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자 명도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 지목 변경 대조. 등기사항의 과수원 표시와 토지대장의 대 변경 내역을 토지대장·대지권 관련 서류에서 확인하세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 하락장 검증형
이 물건의 장점은 명확합니다. 2013.11.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이수향의 20,000,000원 임차권을 포함한 확인 권리들은 모두 후순위여서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 42,560,000원도 최근 12개월 평균 70,000,000원보다 낮습니다.
그러나 결론을 단순히 “시세보다 싸다”로 끝내기는 어렵습니다. 확인된 최신 거래는 53,000,000원까지 내려왔고 최근 거래 추세는 -22.7%입니다. 단지는 44세대에 불과하고 이미 2회 유찰됐으며, 후순위 가등기의 성격 확인과 호실 미상 점유신고 대조도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 가격과 명도 검증을 통과해야 하는 조건부 검토 물건입니다. 실질취득가 42,560,000원에 취득 부대비용·명도비·수리비를 더한 총투입액이 최신 거래 53,000,000원 아래에서 충분한 안전마진을 남기는지가 최종 판단 기준입니다.
