광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 9층 902호로, 감정 이용상태는 아파트형 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적은 49.834㎡이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층에 위치합니다. 총 44세대, 사용승인일은 2013.11.22입니다.
감정가는 78,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 43,680,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가보다 34,320,000원 낮습니다. 다만 이 물건의 가격 판단은 전체 실거래 평균 78,583,333원보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 70,000,000원이고, 최신 거래는 2025.06의 53,000,000원이며, 최근 거래군은 과거 거래군보다 22.7% 하락했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 1동 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 중 9층 |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 43,680,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 규모 / 사용승인 | 44세대 / 2013.11.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.11.29 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2020.11.13 채권최고액 826,523,940원으로 변경등기가 됐습니다. 그 뒤 설정된 김영준 근저당권과 서울보증보험·주택도시보증공사·제이비우리캐피탈·한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 본건 902호 임차인 판단
| 대상 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 1동 902호 | 902호로 특정된 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 확인 없음 | 해당 여부 미상 | 확인 없음 |
다른 호실 전입자의 보증금과 배당요구는 902호의 매수인 인수금액에 합산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 하락장 보정이 필요하다
같은 단지 동일 면적 49.83㎡의 실거래 12건입니다. 과거 90,000,000원대 거래가 포함된 전체 평균은 78,583,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 53,000,000원을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
현재 최저가 43,680,000원은 최근 12개월 평균의 62.4%이고 최신 거래 53,000,000원보다 9,320,000원 낮습니다. 가격만 놓고 보면 경매비용·명도비용·수리비를 감안할 공간이 생긴 구간입니다. 그러나 최신 거래가 전체 평균보다 크게 내려왔고 최근 거래 추세도 -22.7%이므로, 전체 평균 대비 55.6%라는 수치만으로 큰 시세차익을 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,186,240원 |
| 우리은행 근저당권 | 2,523,840,000원 | 42,493,760원 |
| 김영준 근저당권 | 30,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 228,000,000원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 제이비우리캐피탈 가압류 | 70,682,521원 | 0원 |
| 한국주택금융공사 가압류 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 443,203,500원 | 0원 |
| 서울보증보험 가압류 | 55,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,367,726,021원 중 채권자 예상배당은 42,493,760원이며 미배당액은 14,325,232,261원입니다. 위 배당 계산의 우리은행 채권액은 2,523,840,000원을 기준으로 하며, 등기에는 2020.11.13 채권최고액 826,523,940원의 변경등기도 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 43,680,000원 | 42,493,760원 | 14,325,232,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 30,575,999원 | 29,625,631원 | 14,338,100,390원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 21,403,199원 | 20,617,941원 | 14,347,108,080원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 다만 가격이 낮아지는 것과 환금성이 좋아지는 것은 별개입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.8회이고 낙찰률은 0.0%로 집계돼, 현재 2회 유찰은 단지의 평균 유찰 횟수를 이미 넘어선 상태입니다.
⑥ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트형 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근이며 주위에 근린생활시설·단독주택·학교가 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다.
- 도로. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖췄습니다.
- 토지. 토지면적 2,030㎡, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 364,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 비행안전제3구역, 절대·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 등기상 대지권 목적 토지 지목은 과수원이나 토지대장에는 2013.12.4 지목이 대로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 902호 현장 점유 확인. 다른 호실 전입자는 다수 확인되지만 902호 특정 임차인은 없습니다. 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 최신 거래 우선. 전체 평균 78,583,333원보다 최신 거래 53,000,000원과 최근 12개월 평균 70,000,000원을 기준으로 입찰 상한을 계산해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -22.7%를 반영해 재매각 예상가를 보수적으로 잡아야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 44세대 도시형생활주택이라 대단지 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 우리은행 근저당권의 2020.11.13 변경등기와 실제 채권잔액, 공동담보 배당관계를 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 대조해야 합니다.
- 관리비·수리비. 관리비 체납과 내부 상태를 확인하고 최신 거래가와의 차액 9,320,000원 안에서 부대비용을 감당할 수 있는지 계산해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 수익은 환금성이 결정한다
등기상 구조는 명확합니다. 2013년 우리은행 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 43,680,000원도 최근 12개월 평균 70,000,000원의 62.4%로 내려와 가격상 완충구간이 있습니다.
그러나 최신 거래는 이미 53,000,000원까지 낮아졌고 최근 거래 흐름은 -22.7%입니다. 44세대 도시형생활주택이라는 점까지 고려하면, 과거 고가 거래를 기준으로 큰 차익을 기대하기보다는 최신 거래가에서 명도·수리·취득비용을 뺀 금액을 입찰 상한으로 삼는 편이 안전합니다. 권리는 합격, 가격은 검토 가능, 환금성은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가보다 902호 실제 점유 상태와 향후 매도 가능한 가격입니다.
