광주지방법원 2025타경8237. 나주시 금천면 오강리 ‘나주금천지오빌’ 1동 402호로, 전용 49.834㎡의 아파트형 공동주택인 도시형생활주택(원룸형)입니다. 2013.11.29. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 채권 규모는 매각대금보다 훨씬 크지만, 그 미배당 채권이 낙찰자에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
가격은 감정가 77,000,000원에서 두 차례 유찰돼 43,120,000원까지 낮아졌습니다. 최근 12개월 동일 면적 평균 70,000,000원보다 낮고 최신 거래 53,000,000원보다도 낮지만, 최근 거래군이 과거 거래군보다 22.7% 하락한 흐름입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다 현재 지역 수요에서 원룸형 49.83㎡를 다시 매도하거나 임대할 수 있는지에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경8237 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 금천면 오강리 241-3 나주금천지오빌 제1동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(도시형생활주택-원룸형) · 전용 49.834㎡ · 10층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 남석곤 (단독소유 · 2013.11.28. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰 · 감정가의 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 우리은행 / 602,281,390원 |
| 말소기준권리 | 2013.11.29. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,523,840,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.16 |
| 단지 정보 | 나주금천지오빌 · 44세대 · 2013.11.22. 사용승인 |
① 권리 흐름 — 채권은 크지만 인수는 0원
말소기준은 2013.11.29. 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 서울보증보험·주택도시보증공사·제이비우리캐피탈·한국주택금융공사의 가압류, 나주시 압류와 2026.01.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 광주은행 근저당권 2건과 2023년 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인·점유 — 본건 402호는 대항력 없음
현황조사에는 동일 건물 여러 호실의 점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 본건 402호에는 이정임이 전입한 것으로 조사됐으며, 보증금 20,000,000원, 월차임 200,000원입니다. 전입일 2015.07.22.은 말소기준권리 2013.11.29.보다 늦어 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정임 | 402호 | 2015.07.22 | 20,000,000원 / 200,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 다만 전입일이 말소기준권리보다 늦으므로, 배당 여부와 별개로 매수인이 임차보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없습니다.
③ 시세 비교 — 낮은 최저가, 그러나 -22.7% 하락 추세
동일 단지 전용 49.83㎡의 실거래 12건 평균은 78,583,333원이지만, 과거 90,000,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 70,000,000원, 최신 거래 53,000,000원, 최근·과거 거래 비교 추세 -22.7%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 2 | 53,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 9 | 72,000,000원 |
| 2025.04 | 49.83㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.12 | 49.83㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2024.11 | 49.83㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2024.10 | 49.83㎡ | 8 | 70,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.04 | 49.83㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2022.10 | 49.83㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 49.83㎡ | 7 | 90,000,000원 |
| 2022.02 | 49.83㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 7건 | 70,000,000원 |
| 전체 평균 | 49.83㎡ | 12건 | 78,583,333원 |
현재 최저가 43,120,000원은 최근 12개월 평균의 61.6%, 전체 평균의 54.9%입니다. 가격 자체는 최근 실거래보다 낮은 구간에 진입했습니다. 다만 최신 거래가 2025.06.의 53,000,000원까지 하락했고 이후 거래 공백이 있으므로, 과거 78,583,333원 평균을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,176,160원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 2,523,840,000원 | 41,943,840원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 228,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 70,682,521원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국주택금융공사 | 1,017,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 443,203,500원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 55,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 합계 14,337,726,021원 중 예상 배당액은 41,943,840원, 미배당액은 14,295,782,181원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
회차별 배당·인수 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(56%) | 43,120,000원 | 41,943,840원 | 14,295,782,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(39%) | 30,183,999원 | 29,240,687원 | 14,308,485,334원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(27%) | 21,128,799원 | 20,348,481원 | 14,317,377,540원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트형 공동주택인 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물입니다.
- 입지. 금천면행정복지센터 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 근린생활시설, 단독주택과 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있습니다. 단지 동측 왕복 2차선 포장도로를 이용합니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 옥내소화전과 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 공시지가는 364,900원/㎡입니다. 비행안전제3구역, 절대보호구역과 상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지의 지목은 과수원이나, 토지대장에는 2013.12.04. 대지로 변경된 것으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 44세대 규모이며 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다. 다만 최신 거래가 2025.06.에 머물고 최근 가격 추세가 -22.7%여서 매도 기간과 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 402호 실제 점유 확인. 이정임의 현재 거주 여부, 임대차계약 원본, 이사 협의 가능성과 인도명령 필요 여부를 확인하세요.
- 최우선변제 검토. 매수인 인수는 0원이지만, 실제 배당액은 소액임차인 요건, 당해세와 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 최신 시세 재확인. 최신 실거래는 2025.06.의 53,000,000원입니다. 매각기일 전후 중개업소 호가와 실제 매수수요를 별도로 확인하세요.
- 임대수요 검증. 도시형생활주택 원룸형의 보증금·월세 수준과 공실 기간을 인근 중개업소에서 확인하고 수익률을 계산하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2013-513호로 기재돼 있으므로, 공동담보 물건의 진행·배당 상황을 원본으로 대조하세요.
- 관리비·시설 상태. 미납 관리비, 내부 수리비, 승강기와 공용시설 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 가격은 매력, 출구는 보수적으로”
이 물건의 말소기준권리는 2013.11.29. 우리은행 근저당이고, 본건 402호 임차인의 전입일은 그보다 늦습니다. 다수의 가압류와 거액 채권이 등기돼 있지만 매각으로 소멸하며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
현재 최저가 43,120,000원도 최근 12개월 평균 70,000,000원의 61.6%로 내려와 있습니다. 다만 시장은 이미 -22.7% 하락했고, 최신 거래는 53,000,000원입니다. 여기에 44세대 도시형생활주택 원룸형이라는 특성까지 감안하면, 권리상 안전성과 낮은 최저가는 장점이지만 재매도·임대수요를 확인하지 않은 공격적 응찰은 피해야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격도 검토 가능, 출구전략은 보수적 접근입니다.
