부산지방법원 2025타경6136. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 4층407호의 다세대 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이고, 2022-01-18 설정된 주식회사부산은행 근저당권의 채권최고액은 3,300,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 주택임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
현재 배당 시뮬레이션은 매각가 149,000,000원을 전제로 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 다만 등기된 임차권자 최현석의 전입신고일이 확인되지 않아, 이 숫자만으로 권리 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체의 존재보다 대항력 성립 시점 확인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 4층407호 |
| 용도 | 다세대 · 공부상 공동주택(다세대주택)으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 149,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 20260831 |
| 말소기준권리 | 2022-01-18 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준은 2022-01-18 접수된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2025-02-10 최현석의 주택임차권은 등기 순위상 말소기준 뒤에 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 2025-11-26 임의경매개시결정도 같은 기준에 따라 소멸합니다. 2025-12-04 국의 압류는 2026-02-20 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 확인 대상 2명
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025-06-26 전입 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현석 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2022.02.12. · 전입일 미상 | 120,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
KIM JOHN은 전입신고일이 2025-06-26으로 말소기준권리인 2022-01-18 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았습니다. 최현석은 보증금 120,000,000원, 임대차계약일 2022.01.25., 점유개시일 2022.02.12., 확정일자 2022.01.25.로 임차권등기가 되어 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,886,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 146,114,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 채권총액 3,300,000,000원 중 146,114,000원이 배당되고 3,153,886,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 149,000,000원 | 146,114,000원 | 3,153,886,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 119,200,000원 | 116,731,200원 | 3,183,268,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 95,360,000원 | 93,243,520원 | 3,206,756,480원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 망미동 소재 망미중학교 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 3호선 배산역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상7층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 4m 내외, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 1,526,000원/㎡, 용도지역은 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역입니다.
- 공부상 이용. 407호는 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최현석 전입일 확인. 보증금 120,000,000원의 임차권등기가 있으나 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판단이 끝나지 않았습니다.
- KIM JOHN 점유관계 확인. 2025-06-26 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 구체적인 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2021-10-18 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 존재하므로 관련 법적 효과를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치입니다.
- 가격 검증. 직접 비교 가능한 실거래 정보 없이 감정가 149,000,000원만으로 싸고 비쌈을 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 말소보다 임차권의 ‘선행 시점’이 중요하다
이 사건은 등기부 순서만 보면 구조가 단순합니다. 2022-01-18 부산은행 근저당이 말소기준이고 후순위 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 최현석의 보증금은 120,000,000원이고, 임대차계약과 점유는 말소기준 직후에 시작됐으며 전입신고일은 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력은 가능·미상으로 남겨두는 것이 정확합니다.
현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 최현석의 전입 시점을 확인하기 전에는 이를 최종적인 권리 안전 결론으로 사용하면 안 됩니다. 또한 실거래 비교자료가 없어 감정가 149,000,000원의 가격 경쟁력도 별도로 검증해야 합니다. 이 물건은 말소기준은 명확하지만 임차권 확인이 선행돼야 하는 사건입니다.
