부산지방법원 2025타경6136. 수영구 망미동 엘이즈엠26 5층 507호입니다. 사건상 용도 분류는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022년 1월 18일 부산은행의 채권최고액 3,300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
현황조사에는 KIM JOHN이 확인되지만 전입일은 2025.06.26으로 말소기준권리인 2022.01.18보다 뒤입니다. 따라서 이 점유자는 매수인에게 임차보증금을 승계시키는 대항력 임차인으로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당관계 자체는 매각물건명세서 원문을 다시 대조하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 507호 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 경매 청구금액 | 1,600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 부산은행 근저당
말소기준은 2022.01.18 주식회사부산은행 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 2025.12.04 국의 압류는 2026.02.20 해제로 이미 말소됐습니다.
또한 부산은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-9호가 기재돼 있습니다. 따라서 채권최고액 3,300,000,000원을 이 507호 한 개 호실의 독립 채무액처럼 해석해서는 안 됩니다. 본 배당표는 주어진 배당 시뮬레이션에 따라 이 호실 매각대금을 기준으로 표시합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사에서 확인된 점유자이며, 전입일 2025.06.26은 말소기준일 2022.01.18보다 뒤입니다. 따라서 대항력에 기초한 보증금 인수는 발생하지 않는 것으로 분석됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.56억, 할인은 0%
현재 감정가와 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이라 감정가 대비 할인율은 0%입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 124,800,000원(80%), 2회 유찰 시에는 99,840,000원(64%)입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 156,000,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 124,800,000원 | 0원 | 124,800,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 99,840,000원 | 0원 | 99,840,000원 |
다만 이 사건에서 확인되는 실거래 가격 수치로 현재 1.56억원과 직접 비교할 수 있는 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 현재 가격의 핵심은 신건이라 할인 자체가 없다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,984,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 3,300,000,000원 중 153,016,000원이 배당되고 3,146,984,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남동측 인근으로, 주변은 다세대·연립·단독주택과 학교, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 배산역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 일련번호 2~8은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고 역시 이 사건 물건을 공부상 업무시설(오피스텔)로 기재합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지상 7층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 세장형 토지이고, 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 사항이 확인됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 엘이즈엠26은 19세대, 사용승인일은 2021.11.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 서류 대조. KIM JOHN의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서에서 최종 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1 민간임대주택등기의 매각 후 처리 및 행정상 의무 관계를 원문과 관할기관 기준으로 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분이 등기돼 있으므로 매각절차에서의 처리 상태를 확인하세요.
- 공동담보. 부산은행 근저당은 공동담보목록 제2022-9호가 기재돼 있습니다. 3,300,000,000원의 채권최고액을 이 호실 단독 채무로 해석하지 마세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 156,000,000원이 실제 시장가격보다 유리한지는 동일 용도·면적의 최근 거래를 별도로 대조한 뒤 판단하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이고 감정·명세서상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다. 실제 이용·건축물대장·대출 가능 조건을 함께 확인하세요.
- 관리비·점유 인도. 점유자가 확인된 물건이므로 체납 관리비와 인도 일정·비용을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 검증이 먼저
이 사건의 가장 중요한 장점은 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저가는 감정가와 같은 156,000,000원으로 할인은 없습니다. 따라서 권리상 인수 부담이 없다는 사실만으로 신건 가격을 매력적으로 평가할 수는 없습니다. 특히 민간임대주택등기·보전처분의 처리관계와 점유자의 보증금·확정일자를 원문에서 확인한 뒤, 실제 시장가격과 비교해 응찰 상한을 정하는 접근이 적절합니다. 권리는 인수 0원, 가격은 아직 검증 단계. 이 사건의 핵심은 여기에 있습니다.
