부산지방법원 2025타경6136. 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정평가 이용상태 역시 해당 건물 일부 호실을 업무시설(오피스텔)로 설명하고 있습니다. 감정가는 164,000,000원, 현재 최저매각가도 164,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리분석의 기준점은 2022.01.18 접수된 부산은행 근저당권 3,300,000,000원입니다. 이후 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 최영하는 2023.03.14 전입, KIM JOHN은 2025.06.26 전입으로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 임차인 가운데 낙찰자에게 보증금을 넘기는 대항력 인수형은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 504호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 연수로260번길 6-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 규모 참고 | 엘이즈엠26 · 19세대 · 2021.11.17 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인은 대항력 없음
2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐고, 2025.11.26 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 2025.12.04 국의 압류는 2026.02.20 해제로 말소됐습니다. 현재 등기·배당 시나리오에서 낙찰자에게 직접 승계되는 금전채무는 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 인수 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최영하 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.03.14 | 2023.11.02 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
최영하는 2024.02.28 임차권등기를 마쳤고, 등기된 보증금은 5,000,000원입니다. 그러나 주민등록일 2023.03.14가 말소기준일 2022.01.18보다 늦어 대항력은 없습니다. KIM JOHN 역시 2025.06.26 전입으로 말소기준권리 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점 자체가 말소기준보다 뒤이므로 이 사건 자료상 대항력 있는 선순위 임차인으로 보지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 싸다고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저가는 감정가와 같은 164,000,000원입니다. 낙찰자가 떠안을 금전 인수가 없으므로 현 회차의 실질취득액도 164,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 가격을 직접 비교할 최신 실거래 기준값이 확인되지 않으므로, 감정가가 곧 시세라고 전제하거나 신건 최저가만 보고 “싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 부산은행 근저당에 배당되는 구조이고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 3,139,096,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 배산역이 있어 제반 교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 매각물건명세서상 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 감정평가서도 건물 일부 호실을 업무시설(오피스텔)로 기재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외, 서측 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 표시가 있으며, 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 말소기준권리보다 접수번호가 앞선 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소·정리 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 보전처분 확인. 2024.01.23 재산보전처분 등기가 있으므로 경매 진행 및 매각 후 정리 관계를 최신 등기부로 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 실제 임차인 2명 모두 대항력은 없지만, KIM JOHN의 보증금과 점유 범위는 확인되지 않았습니다. 명도 과정에 필요한 현황 확인이 필요합니다.
- 최영하 임차권등기. 보증금 5,000,000원, 임차권등기 2024.02.28, 전입 2023.03.14입니다. 대항력은 없으나 배당·말소 처리 결과를 원본에서 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 164,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고 동일·유사 오피스텔 실제 거래와 비교해 입찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차보증금을 떠안는 유형이 아니라는 점입니다. 말소기준은 2022.01.18 부산은행 근저당이고, 최영하와 KIM JOHN 모두 전입이 그 이후여서 확인된 임차인 인수 위험은 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 164,000,000원은 그대로 실질취득액 164,000,000원이고, 실거래 비교 없이 이를 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 19세대 소규모 건물의 업무시설(오피스텔) 호실이라는 이용 특성까지 감안하면, 권리는 비교적 명확하지만 가격과 환금성은 추가 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 맞습니다.
