부산지방법원 2025타경6136. 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 501호입니다. 사건 분류는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 지상 7층 철근콘크리트 구조 건물이고, 엘이즈엠26은 2021.11.17 사용승인된 19세대 규모입니다.
권리의 중심은 2022.01.18 설정된 부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후 임차권등기, 경매개시결정 등은 말소기준권리보다 뒤입니다. 현재 가정 매각가 172,000,000원에서 집행비용을 제외한 168,792,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층501호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 연수로260번길 6-11 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 에이치에프비사이유동화전문 유한회사 / 1,600,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 3,300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 임차인, 인수 0원
말소기준권리는 2022.01.18 부산은행 근저당권입니다. 임차권자 조형두의 확정일자는 2022.01.27, 전입·점유개시는 2022.02.09이고, KIM JOHN의 전입일은 2025.06.26입니다. 두 사람 모두 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다. 조형두의 주택임차권등기도 등기부상 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 · 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조형두 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.09 · 2022.01.27 | 100,000,000원 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
조형두는 2024.04.15 배당요구가 확인되고, 임차권등기 내용상 임차보증금은 100,000,000원, 차임은 260,000원입니다. 다만 확정일자와 전입일 모두 말소기준권리보다 늦어 부산은행 근저당권보다 후순위입니다. 현재 매각가 시나리오에서는 근저당권 배당 단계에서 매각대금이 소진되므로 매수인에게 보증금을 승계시키는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 공백, ‘싸다’고 단정할 수 없다
엘이즈엠26은 19세대, 2021.11.17 사용승인 건물입니다. 현재 확인된 자료에는 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다. 따라서 감정가이자 최저가인 172,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도, 비싸다고 평가할 근거도 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 3,131,208,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 3,165,126,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 110,080,000원 | 107,738,880원 | 3,192,261,120원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 168,792,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액은 공동담보목록이 연결된 3,300,000,000원 기준입니다. 현재 가정 매각가에서는 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 근저당권에 배당되고 미배당은 3,131,208,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남동측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 3호선 배산역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외, 서측 약 3m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도. 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔) 이용으로 기재돼 있으며, 감정평가상 건물은 공동주택(다세대주택)과 업무시설(오피스텔)이 함께 구성돼 있습니다.
- 규제. 토지는 도시지역·제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 내용이 확인되고, 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 19세대 규모로 확인되며 비교 실거래 금액이 없어, 입찰가 산정 전에 동일 건물 및 인근 유사 업무시설 거래 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재검증. 실질취득 172,000,000원이 곧 시세라는 뜻은 아닙니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래를 대조해 상한가를 정해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. KIM JOHN은 전입일이 2025.06.26으로 후순위지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 현황조사와 매각물건명세서 최신본을 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 조형두는 보증금 100,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준권리보다 후순위입니다. 매각으로 소멸하는 조건을 원문에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.18 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등록 상태와 경매 매각 후 처리 여부를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있습니다. 매각절차와의 관계 및 현재 효력을 법원 기록에서 확인하세요.
- 공동담보 주의. 근저당 채권최고액 3,300,000,000원은 공동담보목록과 연결돼 있어 이 호실 단독의 채무 규모로 해석하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증 전”
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2022.01.18 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 2명은 모두 그 이후 전입입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원이므로 실질취득은 현재 최저가와 같은 172,000,000원입니다.
하지만 여기서 바로 “싸다”는 결론으로 가면 안 됩니다. 엘이즈엠26의 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않고, 대상은 19세대 규모의 업무시설(오피스텔) 이용 물건입니다. 여기에 민간임대주택등기와 재산보전처분도 별도 확인 대상으로 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
