부산지방법원 2025타경6136. 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 말소기준은 2022년 1월 18일 설정된 부산은행 근저당으로, 채권최고액은 3,300,000,000원입니다.
이후 2024년 박성준의 주택임차권등기와 2025년 경매개시결정이 들어왔습니다. 박성준은 임대차계약일 2022년 1월 24일, 주민등록·점유개시일 2022년 2월 7일로 모두 말소기준일보다 뒤입니다. 현황조사상 KIM JOHN 역시 2025년 6월 26일 전입으로 말소기준보다 뒤여서, 제공된 판정상 두 사람 모두 대항력 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층503호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 말소기준권리 | 2022.01.18. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 · 채권최고액 3,300,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
등기 흐름의 기준점은 2022.01.18. 부산은행 근저당입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 먼저 접수됐고, 이후 부산회생법원의 재산보전처분, 박성준의 주택임차권등기, 임의경매개시결정 순으로 이어집니다. 2025년 12월 국의 압류는 2026년 2월 20일 말소등기가 완료됐습니다.
② 임차인 분석 — 확인 대상 2명, 대항력은 모두 없음
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성준 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 100,000,000원 | 2022.01.27 | 있음 · 2024.02.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
박성준의 보증금은 100,000,000원이지만, 말소기준일은 2022.01.18.이고 주민등록·점유개시는 2022.02.07.이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 임차권등기도 2024.02.15.로 말소기준권리 이후이며 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. KIM JOHN은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입일이 2025.06.26.으로 훨씬 뒤여서 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
③ 가격 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원으로 신건입니다. 다만 본건과 직접 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세 수치가 확인되지 않으므로, 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 1.64억을 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 맞습니다.
엘이즈엠26은 2021.11.17. 준공, 19세대로 확인됩니다. 제공된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회지만 최근 낙찰금액·낙찰일 자료는 확인되지 않습니다. 이 수치만으로 본건 가격이 적정하다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션으로 현재 회차 미배당은 3,139,096,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 매수인 인수액은 별도로 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 배산역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 철근콘크리트구조 지상 7층이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지이며, 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역 정보가 확인됩니다. 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현 점유 확인. KIM JOHN의 보증금·확정일자·구체적 점유관계가 확인되지 않으므로 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 임차권 확인. 박성준은 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.01.27, 주민등록·점유개시 2022.02.07, 배당요구 2024.02.15로 확인됩니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 등기 처리와 관련 사항을 원본 서류에서 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분 등기가 있으므로 사건 원문과 현재 효력 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 164,000,000원을 곧바로 시세로 보지 말고 별도 현장·거래사례 확인이 필요합니다.
- 배당 오해 금지. 근저당 미배당액이 3,139,096,000원이어도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 채권자 미회수액과 낙찰자 승계액을 혼동하지 마세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증 전”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.01.18. 부산은행 근저당이고, 박성준과 KIM JOHN의 전입·점유는 모두 그 뒤입니다. 제공된 분석에서는 두 사람 모두 대항력이 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 신건 최저가는 164,000,000원이지만 이를 최근 시세와 직접 비교할 거래자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 아직 입증되지 않은 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 민간임대주택등기·재산보전처분과 현재 점유관계를 원본으로 확인한 뒤, 별도 시세 검증을 거쳐 응찰 여부를 정하는 접근이 적절합니다.
