부산지방법원 2025타경6136. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니이며, 2022.01.18. 설정된 주식회사부산은행 채권최고액 3,300,000,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다.
핵심은 임차인보다 순서입니다. 서종군의 주민등록일은 2022.02.11., KIM JOHN의 전입일은 2025.06.26.으로 모두 말소기준일 2022.01.18.보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 이 사건에서는 선순위 대항력 임차인으로 보지 않으며, 배당 시나리오에도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 연수로260번길 6-11 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.18. 부산은행
말소기준권리는 을구 1번 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이고 채무자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 이후 2024.02.26. 등기된 서종군의 주택임차권과 2025.11.26. 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤에 위치하며, 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준보다 늦다
| 성명 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 | 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서종군 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.11 | 2022.01.26 | 100,000,000원 | 대항력 없음 후순위 승계 없음 |
KIM JOHN은 2025.06.26. 전입으로 말소기준 2022.01.18.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 우선변제 범위는 단정하지 않습니다. 다만 선순위 대항력이 없으므로 이 사건 배당 시나리오상 매수인 승계액은 없습니다.
서종군은 임차보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.01.26., 주민등록 및 점유개시 2022.02.11.이며 2024.02.26. 임차권등기가 이루어졌습니다. 확정일자와 전입 모두 2022.01.18. 말소기준근저당보다 늦고, 배당요구는 2024.02.26. 이루어졌습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차보증금 인수형이 아니며 매수인 승계액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 가점 없이 신건 164,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 엘이즈엠26은 19세대, 사용승인일은 2021.11.17.로 확인됩니다. 다만 현재 사건과 직접 맞는 실거래 가격을 근거로 감정가가 싸다고 판단할 수 있는 비교값은 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 164,000,000원 가정에서 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,139,096,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 3,139,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 3,171,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 3,197,309,440원 | 0원 |
유찰되면 매각대금이 낮아지는 만큼 선순위 근저당의 미배당 규모가 커집니다. 하지만 그 미배당 근저당채권을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 계산되어 있어, 이 사건에서 유찰의 의미는 권리 부담 증가가 아니라 입찰가격 변화입니다.
⑥ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망미중학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 배산역이 소재하며, 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상 7층 건물이며 승강기·위생 및 급배수·화재탐지·소화전·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m, 서측 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 지형은 평지·세로장방형이며 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다. 용도지역은 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역이 확인됩니다.
- 이용상태. 감정요항표상 일련번호 2~8은 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고도 공부상 업무시설(오피스텔) 이용을 기재하고 있습니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.01.18. 을구 1번 부산은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리를 다시 대조하세요.
- 서종군 임차권. 보증금 100,000,000원, 확정일자 2022.01.26., 전입·점유 2022.02.11., 임차권등기 2024.02.26.의 순서를 원본에서 확인하세요.
- KIM JOHN 점유. 2025.06.26. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 계약관계를 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.18. 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분의 현재 상태와 경매 매각에 따른 정리 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 164,000,000원이 실제 동일·유사 조건 거래와 비교해 경쟁력이 있는지 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 검증 후”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준권리는 2022.01.18. 부산은행 근저당권이고, 서종군은 2022.02.11., KIM JOHN은 2025.06.26. 전입해 모두 후순위입니다. 100,000,000원의 서종군 임차보증금도 낙찰자가 승계하는 선순위 대항력 보증금이 아닙니다.
반면 가격 측면에서는 신건 164,000,000원이 유리하다고 단정할 직접 실거래 근거가 없습니다. 또한 민간임대주택등기와 재산보전처분이 함께 존재합니다. 따라서 결론은 “임차인 인수 위험은 낮지만, 가격과 특기등기는 추가 검증이 필요한 사건”입니다. 권리만 보고 서두르기보다 164,000,000원의 적정성과 각 특기등기의 현재 효력을 원본에서 확인하는 접근이 맞습니다.
