부산지방법원 2025타경6136. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 505호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다. 권리분석의 기준점은 2022.01.18. 설정된 주식회사부산은행 근저당권이며 채권최고액은 3,300,000,000원입니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 164,000,000원이고 유찰은 없습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 권리상 금전 승계 부담은 낮습니다. 반면 가격 측면에서는 동일 대상의 실거래 비교값이 없어, 감정가 자체만으로 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 505호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 연수로260번길 6-11 |
| 용도 / 이용 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2022.01.18. 부산은행 근저당
말소기준권리는 2022.01.18. 주식회사부산은행 근저당권입니다. 2023.12.29. 등기된 김현진의 주택임차권과 2025.11.26. 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2025.12.04. 국의 압류는 2026.02.20. 해제로 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 2명 모두 말소기준권리 이후 전입
| 임차인 | 점유 범위 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김현진 | 주거용 건물의 전부 | 2022.11.21 | 2023.11.15 | 10,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
두 사람 모두 말소기준일인 2022.01.18. 이후 전입했습니다. KIM JOHN의 전입일은 2025.06.26.이고 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됩니다. 김현진은 2022.11.21. 전입, 2023.11.15. 확정일자, 보증금 10,000,000원이며 2023.12.29. 임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권도 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘저렴’ 판정 금지
엘이즈엠26은 19세대, 사용승인일은 2021.11.17.입니다. 확인된 가격 참고자료의 대상면적은 27.35㎡이지만 이 경매물건과 면적이 일치하는 비교값으로 확인되지 않았습니다. 또한 최근 낙찰가나 동일 대상 실거래 금액도 확인되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 164,000,000원이 집행비용 3,096,000원과 부산은행 근저당 배당 160,904,000원으로 모두 소진되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당은 3,139,096,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 164,000,000원 | 160,904,000원 | 3,139,096,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 131,200,000원 | 128,563,200원 | 3,171,436,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 104,960,000원 | 102,690,560원 | 3,197,309,440원 | 0원 |
유찰이 진행되더라도 주어진 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 낙찰가가 낮아질수록 부산은행 근저당의 미배당은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망미중학교 남동측 인근이며 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 3호선 배산역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 7층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 대체로 등고평탄한 세로장방형 토지이고 북측 약 4m, 서측 약 3m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지이용계획이 확인되며 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. KIM JOHN은 보증금과 확정일자가 확인되지 않지만 전입일이 말소기준일보다 늦습니다. 김현진의 임차권등기와 함께 매각물건명세서 원본을 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.01.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 효력과 관련 의무를 원본에서 확인하세요.
- 재산보전처분. 2024.01.23. 부산회생법원 재산보전처분 등기의 현재 상태를 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 대상 실거래 비교값 없이 감정가 164,000,000원을 시세로 간주하지 말고 별도 현장조사와 거래사례 확인이 필요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 명세서에는 공부상 업무시설(오피스텔) 이용으로 기재되어 있으므로 실제 사용·대출·환금성 조건을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 핵심은 비교적 분명합니다. 2022.01.18. 부산은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인 2명은 모두 그 이후 전입했습니다. 현재 회차 기준 매수인 금전 인수도 0원입니다. 다만 민간임대주택등기와 재산보전처분이 등기되어 있고, 사건 용도는 근린시설, 실제 공부상 이용은 업무시설(오피스텔)입니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 최저가는 감정가와 같은 164,000,000원이지만, 이를 검증할 동일 대상 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 금전 인수는 낮지만, 신건 가격 매력은 확인 전까지 보류입니다.
