부산지방법원 2025타경6136. 부산 수영구 망미동 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층 506호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 매각물건명세서 비고와 감정 이용상태에는 이 계열 호실이 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사제이엘컴퍼니입니다.
권리의 출발점은 2022.01.18 설정된 주식회사부산은행 근저당권입니다. 채권최고액은 3,300,000,000원이고 공동담보목록 제2022-9호가 기재돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 윤서연 임차권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경6136 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 망미동 970-26 엘이즈엠26 주건축물제1동 5층506호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 수영구 연수로260번길 6-11 |
| 용도 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사제이엘컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상7층 · 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022.01.18 부산은행 근저당
갑구 1-1에는 2022.01.18 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 이 등기는 접수번호 2156으로, 말소기준 근저당의 접수번호 2157보다 앞섭니다. 매수 전 매각물건명세서와 등기 원본에서 매각 후 효력과 처리 여부를 반드시 대조할 항목입니다.
또한 2024.01.23에는 부산회생법원의 재산보전처분이 등기됐습니다. 내용은 양도·저당권 또는 임차권 설정 등 일체의 처분행위 금지입니다. 이후 2025.11.26 임의경매개시결정이 등기됐고, 채권자는 에이치에프비사이유동화전문 유한회사로 기재돼 있으며 변경 전 명칭은 주식회사 부산은행입니다. 2025.12.04 국 압류는 2026.02.20 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 있는 임차인은 없다
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM JOHN | 미상 | 2025.06.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤서연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.21 | 2022.02.04 | 95,000,000원 | 2024.02.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
윤서연의 임대차계약일은 2022.02.03, 확정일자는 2022.02.04, 점유개시일은 2022.02.19, 주민등록일자는 2022.02.21이며 임차보증금은 95,000,000원입니다. 모두 2022.01.18 말소기준 근저당보다 늦습니다. 등기된 주택임차권 역시 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
KIM JOHN은 2025.06.26 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아, 실제 임대차 조건은 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
엘이즈엠26은 총 19세대, 사용승인일은 2021.11.17이고, 비교 대상 면적 자료는 20.75㎡입니다. 현재 제공된 단지 거래자료에서는 이 물건의 125,000,000원을 최근 실거래 평균이나 최신 거래와 직접 비교할 근거가 없습니다.
따라서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 신건 가격은 125,000,000원이고, 유찰 시 시나리오는 100,000,000원과 80,000,000원으로 내려가지만, 어느 가격이 시장가보다 낮은지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 3,300,000,000원 | 122,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권의 미배당은 3,177,550,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 125,000,000원 | 122,450,000원 | 3,177,550,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 100,000,000원 | 97,800,000원 | 3,202,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 80,000,000원 | 78,160,000원 | 3,221,840,000원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망미중학교 남동측 인근으로, 다세대주택·연립주택·단독주택·학교·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 3호선 배산역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외, 서측 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 169.0㎡이며 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다. 제3종일반주거지역과 제2종일반주거지역 관련 자료가 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상7층 건물이며 승강기·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규모. 엘이즈엠26은 총 19세대이며 사용승인일은 2021.11.17입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기 확인. 접수번호 2156으로 말소기준 근저당 접수번호 2157보다 앞선 등기입니다. 매각 후 효력과 처리 내용을 매각물건명세서·등기 원본에서 확인해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.01.23 부산회생법원의 재산보전처분 등기가 있으므로 회생절차와 경매 진행 관계를 원본 기록에서 대조하세요.
- KIM JOHN 점유관계. 전입일은 2025.06.26으로 대항력은 없지만 보증금과 계약조건이 미상입니다. 현장 점유 및 명도 대상 확인이 필요합니다.
- 윤서연 임차권. 보증금 95,000,000원, 전입 2022.02.21, 확정일자 2022.02.04, 배당요구 2024.02.28입니다. 말소기준 이후 임차권으로 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 125,000,000원이 시장가보다 낮다는 근거는 확인되지 않습니다. 유찰률만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권 3,300,000,000원 중 122,450,000원만 배당되고 3,177,550,000원이 미배당으로 남습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 장점은 분명합니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 윤서연의 95,000,000원 임차권과 KIM JOHN의 전입 모두 2022.01.18 말소기준 근저당보다 뒤에 있어 대항력 있는 임차인은 없습니다.
반면 권리검토를 여기서 끝내기에는 확인할 항목이 남습니다. 말소기준보다 앞선 민간임대주택등기, 부산회생법원의 재산보전처분, 보증금이 확인되지 않은 KIM JOHN의 점유관계입니다. 여기에 동일 단지의 실거래 비교 근거가 없어 125,000,000원이 싸다는 결론도 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 인수액은 명확히 0원이지만, 가격과 일부 등기·점유관계는 원본 확인 후 판단해야 하는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
