대전지방법원 2025타경4036. 대전 유성구 봉명동 이신팰리스 3층 301호, 전용면적 비교 기준 32.7718㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 119,000,000원입니다. 등기부에는 근저당이 없고, 이 사건의 말소기준은 2025.12.04 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.03 웰컴저축은행의 45,670,324원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 점유관계입니다. 301호에는 손희석이 2024.12.12 전입한 것으로 확인되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 전입일만으로 곧바로 확정적인 대항력과 인수액을 단정할 수 없으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에 사실상 고정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층 301호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 온천북로 51 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택) · 32.7718㎡ · 10층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 신광수 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 119,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 387,841,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 점유가 핵심
2014년의 두 차례 신탁등기와 소유권이전청구권 가등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.08.22에는 김윤식 명의의 주택임차권이 보증금 95,000,000원으로 등기됐지만 2024.11.14 말소됐습니다. 따라서 현재 가장 먼저 확인해야 할 사람은 301호의 현 점유자로 기재된 손희석입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손희석 | 301호 | 2024.12.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 95.2%지만 ‘가격 메리트 확정’은 아니다
이신팰리스 동일 면적 비교 거래는 1건입니다. 2023.08, 전용 32.77㎡, 6층이 125,000,000원에 거래됐습니다. 신건 최저가 119,000,000원은 그 금액의 95.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 32.77㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 비교값 | 32.7718㎡ | 3 | 최저가 119,000,000원 |
표면상 차이는 6,000,000원입니다. 그러나 실거래 표본이 1건이고, 무엇보다 301호의 실질 인수액이 미확정입니다. 따라서 현재 확인 가능한 119,000,000원만 놓고 ‘시세보다 싸다’고 결론 내리는 것은 위험합니다. 임차보증금이 확인된 뒤 낙찰가 + 실제 인수액을 125,000,000원과 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,466,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 유주연 | 387,841,643원 | 116,534,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 45,670,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 433,511,967원 중 예상배당은 116,534,000원이며 미배당은 316,977,967원입니다. 이 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있으나, 301호 점유자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 실제 입찰 판단에서는 별도의 임차인 인수위험 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근이며, 상업용시설과 주거용시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트, 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·봉명1지구 지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공시지가 3,180,000원/㎡, 토지면적 1,006.2㎡이며 대로3류와 중로3류에 접합니다.
- 환금성. 이신팰리스는 96세대, 2014.06.19 사용승인이고 비교 가능한 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 14.29%로 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 임대차 확인. 손희석의 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 비교. 최저가 119,000,000원이 아니라 낙찰가와 실제 인수액을 합친 총액을 125,000,000원과 비교해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2025.12.04 강제경매개시결정이 기준이므로 그보다 앞선 점유·권리를 특히 점검해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2023.07.07 민간임대주택 등록 등기가 현재 등기부에 기재되어 있으므로 입찰 전 그 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 가격 착시 주의. 95,200,000원·76,160,000원으로 내려가더라도 임차보증금 인수 가능성이 남으면 총 취득비용이 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다.
- 배당 외 비용 확인. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 원본 서류와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “95.2%라는 숫자보다 보증금 확인이 먼저”
이 사건은 신건 최저가가 119,000,000원으로 실거래 125,000,000원보다 낮습니다. 하지만 그 95.2%라는 숫자가 곧 투자 메리트를 뜻하지는 않습니다. 말소기준보다 앞선 301호 전입자가 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실질 인수액과 실질취득가가 아직 미정이기 때문입니다. 게다가 이신팰리스 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 14.29%입니다.
가격은 95.2%, 권리는 미확정. 이 물건의 우선순위는 할인율 계산이 아니라 손희석의 보증금과 대항력 여부 확인입니다. 그 결과 실제 인수액이 0원으로 확정될 때에야 119,000,000원과 125,000,000원의 가격 차이를 온전히 메리트로 평가할 수 있습니다.
