대전지방법원 2025타경4036. 대전 유성구 봉명동 이신팰리스 4층 401호, 감정평가상 공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 현재 소유자는 신광수이며, 2023.04.28 소유권을 이전받을 당시 거래가액은 99,000,000원으로 기재돼 있습니다.
등기부만 보면 현재 남아 있는 담보권은 없고, 과거 놀뫼새마을금고와 신한은행 근저당도 이미 말소됐습니다. 제공된 권리분석에서는 2025.12.04 강제경매개시결정을 말소기준으로 보고, 그 뒤 2026.03.03 웰컴저축은행 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부가 아니라 401호 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4036 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층 401호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 온천북로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트: 도시형생활주택) |
| 대상 면적 | 32.7718㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물 · 대상 4층 401호 |
| 소유자 | 신광수 · 2023.04.28 소유권이전 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 387,841,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
과거 설정된 근저당권은 모두 등기부상 이미 말소되어 현재의 선순위 담보권으로 남아 있지 않습니다. 제공된 기준권리는 2025.12.04 강제경매개시결정이고, 2026.03.03 웰컴저축은행 가압류는 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 분석 — 인수 0원으로 보면 안 된다
| 성명 | 대상 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손민호 | 401호 | 2023.04.20 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 미상 |
| 주택도시 | 호실 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대상 관련성 미상 |
현황조사상 여러 호실의 전입자가 함께 확인되지만, 대상 물건은 401호이므로 301호·306호·308호·403호·407호·503호·712호 전입자는 401호의 보증금으로 합산하지 않습니다. 401호에는 손민호가 특정되어 있고, 별도로 호실이 특정되지 않은 “주택도시” 표기가 있어 대상 호실과의 관련성도 원문 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 120,000,000원만 보면 96.0%
이신팰리스는 96세대, 사용승인일은 2014.06.19입니다. 대상 면적과 매칭되는 실거래는 1건이며, 확인 가능한 거래는 2023.08의 6층 32.77㎡, 125,000,000원입니다. 제공된 실거래 평균·최고·최저도 모두 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 32.77㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 평균 | 32.7718㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 120,000,000원은 제공된 최근 평균 125,000,000원의 96.0%입니다. 낙찰가만 놓고 보면 실거래 평균보다 낮지만, 이 사건은 401호 보증금이 확인되지 않아 실질취득가가 120,000,000원이라고 볼 수 없습니다. 임차보증금 중 낙찰자가 인수할 금액이 발생하면 그 금액을 낙찰가에 더해 시세와 다시 비교해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 유주연 | 387,841,643원 | 117,520,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 45,670,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 433,511,967원 중 배당 시뮬레이션상 채권자 배당액은 117,520,000원, 미배당액은 315,991,967원입니다. 이 계산에는 임차인 최우선변제·당해세 등이 반영되지 않았고, 특히 401호 손민호의 보증금과 우선순위가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 315,991,967원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 339,639,967원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 75,017,600원 | 358,494,367원 |
이신팰리스 경매물건의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 14.29%로 제시되어 있습니다. 하지만 이 사건은 단순히 유찰로 최저가가 낮아진다고 안전해지는 구조가 아닙니다. 401호 임차인이 실제 대항력을 갖고 있고 미배당 보증금이 남는다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수 부담이 커질 가능성을 반드시 별도로 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 유성구 봉명동, 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근. 상업용시설과 주거용시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트·도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구 등이 포함됩니다.
- 도로. 대로3류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,006.2㎡, 공시지가 3,180,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 거래성. 동일 면적 실거래 확인 건수는 1건이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 임대차계약 확인. 손민호의 보증금·계약기간·실제 점유 여부를 확인해야 실질취득가 계산이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 확정일자와 배당요구 여부가 배당 및 인수 범위를 크게 바꿀 수 있습니다.
- 호실 미상 표기 확인. “주택도시” 표기가 401호와 관련되는지 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 다른 호실과 혼동 금지. 301호·306호·308호·403호·407호·503호·712호 전입정보를 401호 보증금에 합산해서는 안 됩니다.
- 가격 비교는 실질취득 기준. 최저가 120,000,000원만 보면 실거래 평균의 96.0%지만, 인수금이 생기면 낙찰가와 합산한 총액으로 다시 비교해야 합니다.
- 실거래 표본 확인. 동일 면적 실거래는 2023.08의 125,000,000원 1건이므로 추가 시장 확인 없이 125,000,000원을 확정 시세로 단정하지 않는 것이 좋습니다.
- 배당표 재검증. 집행비용·임차인 최우선변제·당해세 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “96%”보다 먼저 확인할 숫자는 보증금
신건 최저가 120,000,000원은 제공된 실거래 평균 125,000,000원의 96.0%입니다. 이 숫자만 보면 시세 아래 입찰처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격 차이가 아니라 401호 손민호의 보증금이 얼마인지 모른다는 점입니다.
전입일 2023.04.20은 말소기준 2025.12.04보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 따라서 낙찰자의 실질취득가도 계산할 수 없습니다. 과거 근저당이 이미 말소되고 후순위 가압류가 소멸한다는 등기상 단순함보다 이 임차관계가 더 중요합니다. 등기는 비교적 단순하지만, 인수액은 미상. 임대차 원문을 확인하기 전에는 “120,000,000원에 취득한다”는 전제로 접근하기 어려운 물건입니다.
