대전지방법원 2025타경4036. 유성구 봉명동 이신팰리스 4층 403호, 감정평가상 공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용 중인 물건입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 현재 말소기준권리는 2025.12.04. 접수된 갑구 8번 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 2026.03.03. 웰컴저축은행의 가압류 45,670,324원이 붙었지만 이는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건의 핵심은 등기보다 점유·임차관계입니다. 본건 403호에는 한성희가 2025.01.20. 전입한 것으로 조사됐고, 2025.12.31. 배당요구를 했습니다. 전입일은 말소기준권리인 2025.12.04.보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정할 것이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어도, 보증금 자체가 미상인 임차 위험까지 0원으로 확정된 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 확인 필요

2014년 두 차례 신탁등기와 2014년 소유권이전청구권가등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.12.04. 강제경매개시결정이고, 2026.03.03. 웰컴저축은행 가압류는 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 본건 403호 한성희, 대항력 가능·미상

본건 403호에서 확인되는 실제 임차인은 한성희 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 우선변제 가능액도, 배당 후 남을 인수액도 계산할 수 없습니다. 특히 대항요건이 인정되고 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 지금 단계에서는 그 보증금이 확인되지 않았으므로 실질취득가 자체가 미상입니다.

③ 시세 비교 — 표면 가격은 최근 거래보다 낮다

이신팰리스의 비교 가능한 실거래는 5건입니다. 전체 평균은 89,400,000원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 2024.02. 99,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 28.1% 높은 흐름입니다.

신건 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 94.9%이고, 최신 거래 99,000,000원보다도 낮습니다. 가격표만 보면 최근 시세 아래입니다. 반면 전체 평균 89,400,000원과 비교하면 104.0%이므로, 과거 거래까지 합친 평균만 놓고 “싸다”고 평가해서도 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

확인된 등기채권 기준 총 청구액은 433,511,967원, 예상 배당은 90,926,000원, 미배당은 342,585,967원입니다. 이 계산에는 금액이 확인되지 않은 403호 임차보증금의 실질 인수위험을 확정값으로 반영할 수 없습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 유찰돼도 임차위험은 자동으로 줄지 않는다

유찰로 최저가가 내려가도 선순위 임차보증금이 있다면 그 자체가 사라지는 것은 아닙니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라면 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커져 실질취득가가 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 따라서 74,400,000원이나 59,520,000원만 보고 가격 메리트가 커졌다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용 중이며, 이신팰리스는 96세대입니다.
• 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근으로 상업용시설과 주거용시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 대지권 목적 토지는 대로와 중로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구 등에 포함됩니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 거래·경매 체질. 실거래 표본은 5건이고, 단지 경매 평균 유찰은 3.0회, 매각률은 14.29%입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한성희 보증금 확인이 최우선. 배당요구가 접수돼 있어도 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계 원본에서 금액·대항력·우선변제 범위를 확인해야 합니다.
• 실질취득가로 다시 계산. 인수할 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 최근 시세 98,000,000원·최신 거래 99,000,000원과 비교해야 합니다.
• 신건 93,000,000원만 보고 저가 판단 금지. 표면 가격은 최근 평균의 94.9%지만 임차보증금이 더해지면 결과가 바뀔 수 있습니다.
• 유찰 시에도 동일. 1회 유찰 74,400,000원, 2회 유찰 59,520,000원으로 내려가더라도 대항력 임차보증금 인수위험은 별도로 계산해야 합니다.
• 관리비·당해세 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당 변동요소가 추가될 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 괜찮아 보이지만, 보증금을 모르면 결론도 없다”

이 물건의 신건 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 98,000,000원과 최신 거래 99,000,000원보다 낮아 표면 가격만 놓고 보면 나쁘지 않습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간보다 28.1% 높습니다. 하지만 본건 403호의 한성희가 2025.01.20. 전입해 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 한 가지가 가격 판단을 멈추게 합니다.

임차보증금 확인 전에는 매수인 인수액도, 실질취득가도 미상입니다. 보증금이 작고 배당으로 충분히 정리된다면 93,000,000원의 표면 할인은 의미가 생길 수 있지만, 대항력 있는 보증금이 크고 미배당액을 매수인이 떠안는 구조라면 실질취득가는 최근 시세를 넘어설 수도 있습니다. 그래서 이 사건의 결론은 가격은 검토 가능, 권리는 보류. 보증금 확인이 입찰 여부를 가르는 선결조건입니다.