대전지방법원 2025타경4036. 대전 유성구 봉명동 이신팰리스 5층 503호, 전용 26.246㎡의 아파트이며 감정평가상 공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 현재 말소기준은 2025.12.04 접수된 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.03 웰컴저축은행 주식회사의 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 후순위 등기보다 선행 점유관계입니다. 대상 503호에는 김계현이 2020.05.11 전입한 것으로 조사됐고, 배당요구도 2026.02.10 접수됐습니다. 전입일은 말소기준일인 2025.12.04보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 본 리포트에서는 이를 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4036 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 26.246㎡ · 10층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 신광수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 유주연 / 387,841,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 3,180,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 단순하지만 선행 점유가 핵심
2014년 신탁등기와 2015년 가압류는 모두 등기부상 이미 말소됐고, 2014.11.17 설정된 김성동의 전세권 74,000,000원도 2019.09.05 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2025.12.04 강제경매개시결정이며, 이후 웰컴저축은행 주식회사의 45,670,324원 가압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 확인 — 대상 503호는 보증금 확인이 우선
| 성명 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 판단 | 확인사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김계현 | 503호 | 2020.05.11 | 2026.02.10 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 한국토지 | 호실 미상 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 보증금·전입일 미상 |
| 손희석 | 301호 | 2024.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 곽재우 | 306호 | 2024.03.05 | 2025.12.12 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 신민정 | 308호 | 2023.11.03 | 2026.01.20 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 손민호 | 401호 | 2023.04.20 | 미상 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 한성희 | 403호 | 2025.01.20 | 2025.12.31 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 이균우 | 407호 | 2023.11.15 | 2025.12.26 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
| 백관종 | 712호 | 2023.11.15 | 2025.12.26 | 가능·미상 | 보증금·확정일자 미상 |
본 물건 주소는 503호입니다. 503호와 직접 일치하는 점유자는 김계현이며, 한국토지는 호실이 특정되지 않았습니다. 다른 호실 조사 내역은 같은 이신팰리스 내 점유관계로 구분해 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 표면 가격은 최근 12개월 평균 아래
이신팰리스는 96세대, 사용승인일은 2014.06.19입니다. 제공된 실거래는 5건이며 전체 평균은 89,400,000원이지만, 가격 판단은 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 98,000,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 대비 이전 거래 추세는 28.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 28.2㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2023.08 | 26.25㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2023.08 | 28.2㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 26.25㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2021.09 | 26.25㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 89,400,000원 |
신건 최저가 95,000,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 96.9%입니다. 최신 거래 99,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격만 놓고 보면 최근 지표 아래입니다. 반면 전체 평균 89,400,000원과 비교하면 최저가는 106.3%이므로, 과거 전체 평균만 놓고 싸다고 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 유주연 | 387,841,643원 | 92,890,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 45,670,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 433,511,967원 중 배당 계산액은 92,890,000원이며, 미배당은 340,621,967원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 503호 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 인수 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 95,000,000원 | 92,890,000원 | 340,621,967원 |
| 1회 유찰 · 80% | 76,000,000원 | 74,232,000원 | 359,279,967원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,800,000원 | 59,305,600원 | 374,206,367원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 14.29%입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 503호의 대항력 있는 보증금이 확인될 경우 미배당 인수액이 커질 수 있으므로, 최저가 하락만으로 실질취득액이 함께 내려간다고 가정해서는 안 됩니다.
⑥ 민간임대주택 등기 — 별도 확인 필요
갑구에는 2023.07.07 접수된 민간임대주택등기가 있습니다. 등기 내용에는 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법 제43조제1항에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라고 기재돼 있습니다. 현재 자료에서는 이 등기가 등기부상 말소된 것으로 표시되지 않으므로, 입찰 전 매각에 따른 효력과 현재 등록 상태를 원문으로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근 이신팰리스로, 주변은 상업용시설과 주거용시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물이며 위생·급배수설비와 공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대지권의 목적 토지는 대로 및 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구 등에 지정돼 있습니다.
- 공부 차이. 특이사항 없음, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 14.29%로 경매 통계상 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 503호 김계현 보증금 확인. 2020.05.11 전입, 2026.02.10 배당요구가 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실질 인수액 판단의 최우선 항목입니다.
- 한국토지의 호실 확인. 매각물건명세서에 주거 이용으로 나타나지만 호실·전입일·보증금이 특정되지 않아 대상 503호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2023.07.07 민간임대주택등기가 존재하므로 현재 등록상태와 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
- 표면 할인만으로 응찰하지 않기. 최저가가 최근 12개월 평균의 96.9%이지만 실질취득액은 임차보증금 확인 전 미상입니다.
- 배당표 한계 확인. 배당 계산상 매수인 인수 0원은 임차인 최우선변제·당해세와 보증금 미상 문제를 모두 확정한 결과가 아닙니다.
- 실거래 시차 확인. 최신 거래는 2024.02의 99,000,000원입니다. 입찰 전 현재 거래 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “96.9%”보다 중요한 것은 미상 보증금
이 물건은 신건 최저가 95,000,000원이 최근 12개월 평균 98,000,000원의 96.9%이고, 최신 거래 99,000,000원보다도 낮아 표면 가격만 보면 나쁘지 않습니다. 추세 지표도 28.1%로 하락장이 아닙니다. 하지만 대상 503호 김계현은 말소기준보다 앞선 2020.05.11 전입자이고 보증금·확정일자가 미상입니다.
따라서 이 사건은 “신건이 시세보다 조금 낮다”가 핵심이 아니라, “보증금 확인 전에는 실질취득액을 계산할 수 없다”가 핵심입니다. 여기에 민간임대주택등기, 단지 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 14.29%까지 겹칩니다. 가격은 관찰 가능하지만 권리비용은 아직 확정 불가. 보증금과 임차관계가 명확해지기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
