대전지방법원 2025타경4036. 유성구 봉명동 이신팰리스 3층 308호, 전용 26.246㎡의 공동주택으로 감정평가상 아파트: 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 등기부에는 근저당권이 없고, 2025.12.04. 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 2026.03.03. 웰컴저축은행의 가압류 45,670,324원이 붙었고 이는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 점유입니다. 308호의 신민정은 2023.11.03. 전입한 것으로 조사됐고, 2026.01.20. 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”으로 확정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 보증금이 크고 대항력이 인정되는 경우에는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 가까워질 수 있으므로, 현재 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 핵심

과거 국제자산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 조혜연의 전세금 80,000,000원 전세권도 2021.10.07. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2025.12.04. 강제경매개시결정입니다. 그 뒤 웰컴저축은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2023.07.07.에는 이 주택이 민간임대주택임을 알리는 등기가 존재하므로 입찰 전 현존 등기의 효력 범위를 원본에서 다시 확인할 필요가 있습니다.

임차·점유 현황

감정요항표는 이신팰리스의 301호 외 7개호를 함께 설명하고 있고, 현황조사에도 8개 호실의 점유자가 각각 기록돼 있습니다. 본 리포트의 대상은 308호이므로 다른 호실의 보증금이나 인수 위험을 308호 금액에 합산하지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다.

308호 외 7개 호실의 점유자는 해당 호실별 현황이며, 308호의 매수인 인수액에 보증금을 합산하지 않습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 모두 대항력을 단정하지 않고 ‘가능·미상’으로 표시했습니다.

② 시세 비교 — 최근 기준으론 낮지만 ‘실질취득가’가 먼저다

이신팰리스의 전용 26㎡대·28㎡대 실거래는 아래와 같습니다. 전체 5건 평균은 89,400,000원이지만, 가격 판단은 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 98,000,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세도 +28.1%로 집계돼 있습니다.

신건 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균의 94.9%이며, 최신 거래 99,000,000원보다 낮습니다. 반대로 전체 5건 평균 대비로는 104.0%입니다. 최근 가격 수준을 우선하면 신건 가격에 일정한 할인은 확인되지만, 308호 보증금이 미상인 상태에서는 93,000,000원을 최종 취득원가로 볼 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)

채권 총액은 433,511,967원, 채권자 예상배당은 90,926,000원, 미배당은 342,585,967원입니다. 제공된 배당 산정에서는 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 이 계산에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 308호 신민정의 보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 배당표의 ‘인수 0원’을 실제 권리 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용 중이며, 전용면적은 26.246㎡입니다.
• 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근으로, 주변에 상업용시설과 주거용시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 공용승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·도로. 대지권의 목적 토지는 대체로 정방형이며 주거·상업·업무용 건물 부지로 이용 중이고, 주변으로 대로 및 중로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다. 공시지가는 3,180,000원/㎡입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 96세대 규모이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 14.29%로 나타납니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 308호 임대차 원본 확인. 신민정의 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부와 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 인수액을 먼저 계산. 배당표상 인수 0원만 믿지 말고, 308호 보증금 확인 후 실제 미배당 보증금이 남는지를 기준으로 실질취득가를 계산해야 합니다.
• 가격 비교 기준. 전체 평균 89,400,000원보다 최근 12개월 평균 98,000,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오 주의. 1회 74,400,000원·2회 59,520,000원으로 최저가가 낮아져도 임차보증금 인수형이면 실질취득가는 같은 폭으로 내려가지 않을 수 있습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2023.07.07. 등기된 민간임대주택 표시의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
• 환금성 감안. 단지 경매 평균 유찰 3.0회·매각률 14.29%라는 통계를 응찰가와 향후 매도 계획에 함께 반영해야 합니다.

맺으며 — “가격은 나쁘지 않지만, 권리가 아직 숫자로 닫히지 않았다”

이신팰리스 308호의 신건 최저가 93,000,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 94.9%이고 최신 거래 99,000,000원보다 낮아, 가격표만 놓고 보면 최근 집계보다 높은 물건은 아닙니다. 그러나 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 308호 신민정의 보증금입니다. 전입은 2023.11.03.으로 말소기준 2025.12.04.보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.

따라서 현재 93,000,000원을 그대로 실질취득가로 보고 “최근 시세보다 싸다”고 결론낼 단계가 아닙니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 14.29%까지 겹칩니다. 가격은 조건부 통과, 권리는 확인 전 보류. 이 물건은 보증금 확인 전에는 응찰가보다 먼저 실질취득가를 확정해야 합니다.