대전지방법원 2025타경4036. 대전 유성구 봉명동 이신팰리스 7층 712호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택)로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 123,000,000원이고, 강제경매 신청채권자는 유주연, 청구액은 387,841,643원입니다. 등기상 근저당은 없으며 2025.12.04 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
표면적인 등기만 보면 구조가 복잡해 보이지 않습니다. 과거 국제자산신탁의 신탁등기는 이미 말소됐고, 주진환의 전세금 90,000,000원 전세권도 2016.12.16 해지로 말소됐습니다. 2018년 정상무의 248,228,800원 가압류 역시 2019년 일부해제로 말소됐습니다. 현재 경매개시결정 이후 들어온 웰컴저축은행의 45,670,324원 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 본건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 712호 점유자 백관종의 전입신고일은 2023.11.15로 말소기준인 2025.12.04보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가 역시 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 7층 712호 |
| 도로명 | 대전광역시 유성구 온천북로 51 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트(도시형생활주택) · 36.3198㎡ · 10층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 신광수 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유주연 / 387,841,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 준공 / 세대수 | 2014.06.19 / 96세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 점유자가 핵심
등기상 과거 신탁·전세권·가압류는 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 분석의 기준점은 2025.12.04 강제경매개시결정입니다. 그 이후 웰컴저축은행의 가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 2023.07.07 접수된 민간임대주택등기가 현재 등기부에 기재되어 있으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 관련 원문을 통해 경매 후 처리와 임대관계에 미치는 영향을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 712호 보증금 확인 전 인수액 확정 금지
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인되며, 이 가운데 본건 712호 점유자는 백관종 1명입니다. 백관종은 2025.12.26 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 우선변제 여부와 미배당 보증금 승계액을 계산할 수 없습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 백관종 | 712호 | 2023.11.15 | 2025.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
전입일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정해 표현하지 않습니다. 매수인 인수액도 0원으로 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 123,000,000원이 싸다고 단정하기 어려운 이유
이신팰리스의 제공된 동일·유사면적 실거래 표본은 1건입니다. 2023.08, 전용 32.77㎡, 6층 거래가 125,000,000원이며 제공된 최근 시세 평균도 125,000,000원입니다. 현재 최저가 123,000,000원은 이 값의 98.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 32.77㎡ | 6층 | 125,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 125,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 2,000,000원 낮습니다. 그러나 표본이 1건이고 최신 거래월이 2023.08이므로, 현재 시세를 촘촘하게 보여주는 자료라고 보기 어렵습니다. 더구나 본건의 대상면적은 36.3198㎡이고 비교 거래는 32.77㎡입니다. 따라서 98.4%라는 비율만으로 ‘시세보다 싸다’는 결론을 내리기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 유주연 | 387,841,643원 | 120,478,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 45,670,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 433,511,967원 중 예상 배당은 120,478,000원, 미배당은 313,033,967원입니다. 이 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 712호 임차보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이 표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산값을 실제 인수위험으로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근. 상업용시설과 주거용시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택인 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며, 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물입니다.
- 도로. 대지권 목적 토지는 주변으로 대로3류(폭 25m~30m)와 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 관광특구·온천원보호지구 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,180,000원/㎡, 토지면적 1,006.2㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 96세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 매각률 14.29%로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 712호 보증금 확인. 백관종의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 현재 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위를 계산할 수 없습니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만 빠르다고 대항력을 확정하지 말고 점유·임대차관계까지 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 백관종은 2025.12.26 배당요구 기록이 있으나, 보증금이 미상이라 미배당액을 산정할 수 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 5-1의 민간임대주택등기 내용과 경매 후 처리 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 재산정. 보증금과 예상 미배당액을 확인한 뒤 ‘낙찰가+인수액’ 기준으로 시세 125,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 비교 거래가 2023.08 1건뿐이므로 추가 실거래 확인 없이 125,000,000원을 확정 시세처럼 사용하지 않는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “123,000,000원이 최종 취득가격은 아니다”
신건 최저가 123,000,000원은 제공된 실거래 125,000,000원보다 2,000,000원 낮습니다. 그러나 이 차이는 본건의 핵심이 아닙니다. 본건 712호에는 2023.11.15 전입한 백관종이 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2025.12.04입니다.
따라서 지금 단계에서 매수인 인수를 0원으로 놓고 ‘시세보다 1.6% 싸다’고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 보증금이 확인되고 대항력·우선변제·배당 가능액이 정리된 다음에야 실질취득가가 나옵니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 3.0회, 매각률 14.29%, 실거래 표본 1건이라는 조건까지 겹칩니다. 가격보다 임차인 확인이 먼저. 이 물건의 입찰 여부는 712호 임대차관계를 얼마만큼 확정할 수 있느냐에 달려 있습니다.
