대전지방법원 2025타경4036. 대전 유성구 봉명동 ‘이신팰리스’ 4층 407호, 전용 28.2012㎡의 공동주택 아파트(도시형생활주택)입니다. 등기상 소유자는 신광수이고, 현재 등기부에는 근저당권이 없으며 2025.12.04 유주연의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 이후 2026.03.03 웰컴저축은행의 가압류 45,670,324원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 본건의 핵심은 후순위 가압류가 아닙니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 407호 이균우가 확인되고, 전입일은 2023.11.15로 말소기준인 2025.12.04보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 4층 407호 · 도로명 대전광역시 유성구 온천북로 51 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 28.2012㎡ · 철근콘크리트 라멘조 슬래브지붕 10층 건물 |
| 소유자 | 신광수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 105,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유주연 / 387,841,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 열람 기준 | 대전지방법원 등기국 · 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리보다 407호 점유가 핵심
과거 신탁등기와 전세권·가등기·가압류는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매 기준이 되는 것은 2025.12.04 강제경매개시결정이고, 2026.03.03 웰컴저축은행 가압류는 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 반면 407호 이균우의 전입은 2023.11.15로 더 빠릅니다. 배당요구는 2025.12.26 접수됐지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당으로 얼마가 소진되는지, 미배당 보증금이 남아 매수인에게 승계되는지를 현재 금액으로 계산할 수 없습니다.
② 임차인 — 본건 407호 기준 실제 점유자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이균우 | 407호 | 2023.11.15 | 미상 | 미상 | 2025.12.26 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
이신팰리스는 96세대, 2014.06.19 준공입니다. 전용 28.2012㎡와 면적이 매칭되는 거래 자료에서 최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 2024.02의 99,000,000원입니다. 신건 최저가 105,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.1%입니다. 따라서 전체 거래 평균 89,400,000원과 비교해 큰 할인처럼 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 28.2㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2023.08 | 26.25㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2023.08 | 28.2㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 26.25㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2021.09 | 26.25㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 98,000,000원 |
과거 5건 전체 평균은 89,400,000원이지만, 최근 거래가 과거보다 높아 최근 대비 과거 추세가 +28.1%로 집계됩니다. 즉 과거 저가 거래가 섞인 전체 평균만 보면 가격이 지나치게 싸 보이거나 비싸 보일 수 있으므로, 이 물건은 최근 12개월 평균 98,000,000원과 최신 거래 99,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 맞습니다. 그 기준에서도 최저가 105,000,000원은 낮지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,270,000원 |
| 1. 경매개시결정 · 유주연 | 387,841,643원 | 102,730,000원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 45,670,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 기준 총 청구액은 433,511,967원, 예상 배당액은 102,730,000원, 미배당은 330,781,967원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 407호 임차보증금이 미상이라 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차위험은 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 105,000,000원 | 102,730,000원 | 330,781,967원 |
| 1회 유찰 · 80% | 84,000,000원 | 82,088,000원 | 351,423,967원 |
| 2회 유찰 · 64% | 67,200,000원 | 65,590,400원 | 367,921,567원 |
유찰되면 표면상 매각가는 84,000,000원, 67,200,000원으로 내려갑니다. 하지만 이 물건은 407호 임차보증금이 확인되지 않았으므로 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질취득가가 그만큼 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 그 금액은 낙찰가 밖에서 추가 부담이 될 수 있기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트(도시형생활주택)로 이용 중이며 대상 전용면적은 28.2012㎡입니다.
- 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근에 위치하고, 주변은 상업용시설과 주거용시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지·도로. 일반상업지역이며 대로3류와 중로3류에 접합니다. 공시지가는 3,180,000원/㎡입니다.
- 지역 지정. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·관광특구·온천원보호지구 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이에 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 위생·급배수 및 공용승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 거래·경매 지표. 96세대 규모이며 실거래 표본은 5건, 경매 평균 유찰은 3.0회, 낙찰률은 14.29%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 407호 임대차 원본 확인. 이균우의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부와 임대차계약 내용을 확인해 대항력과 미배당 보증금 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구는 2025.12.26 접수돼 있지만, 보증금이 미상이므로 배당 후 잔액과 승계액을 현재 숫자로 판단할 수 없습니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 98,000,000원, 최신 거래 99,000,000원보다 신건 최저가 105,000,000원이 높습니다.
- 전체 평균만 보지 않기. 5건 전체 평균 89,400,000원보다 최근 거래 수준이 높고 최근 대비 과거 추세가 +28.1%이므로 최근 12개월 데이터를 우선해야 합니다.
- 유찰 통계 반영. 이신팰리스 경매 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 14.29%라는 지표를 현재 신건 응찰 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 등기 최신본 대조. 등기사항전부증명서 발급 기준일은 2026.08.31이므로 매각기일 전 최종 권리변동을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “105,000,000원이 전부가 아니다”
이 물건은 현재 신건 최저가만 보면 105,000,000원입니다. 그러나 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 98,000,000원이고 최신 거래도 99,000,000원이라 현 회차 가격은 최근 시세보다 높습니다. 게다가 407호 이균우의 전입이 말소기준보다 빠른 반면 보증금·확정일자는 미상이라, 실질취득가를 105,000,000원으로 단정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 실제 승부처는 407호 임대차 확인과 최근 시세 이하의 가격 확보입니다. 평균 유찰 3.0회와 낙찰률 14.29%까지 감안하면 신건에서 서둘러 가격을 높게 쓸 이유는 부족합니다. 현재 판단은 “가격 보류 · 임차권리 확인 전 입찰 보류”가 핵심입니다.
