대전지방법원 2025타경4036. 대전 유성구 봉명동 이신팰리스 3층 306호입니다. 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트: 도시형생활주택), 비교 대상 전용면적은 28.0236㎡입니다. 표면가격은 감정가와 최저가가 모두 97,000,000원인 신건이지만, 권리분석의 핵심은 2024년부터 점유·전입한 임차권자 곽재우의 보증금 95,000,000원입니다. 2025.12.04 강제경매개시결정이 말소기준으로 산정되어 있고, 곽재우의 주민등록일자는 2024.03.05, 점유개시일자는 2024.03.04로 그보다 앞섭니다.
을구 4번 임차권등기는 2026.01.22 접수됐습니다. 등기 자체는 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시되어 있고, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적혀 있습니다. 현재 제공된 배당 산정은 이 임차보증금에 배당 0원, 매수인 인수 95,000,000원을 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4036 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 656-8 이신팰리스 3층 306호 · 도로명 대전광역시 유성구 온천북로 51 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트: 도시형생활주택) |
| 비교 전용면적 | 28.0236㎡ |
| 소유자 | 신광수 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구 | 387,841,643원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개
초기 신탁등기와 과거 김지은의 전세권 70,000,000원, 그 전세권에 설정된 대전유성신용협동조합 근저당 70,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025.12.04 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 이후 2026.03.03 웰컴저축은행의 가압류 45,670,324원도 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 본건 306호는 곽재우 9,500만원이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽재우 | 전유부분 전부 · 306호 | 2024.03.05 | 95,000,000원 | 대항력 有 | 배당산정상 0원 | 95,000,000원 예상 |
등기내용에는 임대차계약일자 2024.01.27, 확정일자 2024.02.01, 점유개시일자 2024.03.04, 주민등록일자 2024.03.05가 기재돼 있습니다. 제공된 예상배당에서는 곽재우에게 배당되는 금액을 0원으로 두고 보증금 95,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산했습니다.
③ 시세 비교 — 9,700만원이 아니라 1억 9,200만원을 봐야 한다
이신팰리스 비교 거래는 5건, 전체 평균은 89,400,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 집계와 최신 거래를 우선하는 것이 맞습니다. 집계값상 최근 12개월 평균은 98,000,000원, 최신 거래는 2024.02 99,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 28.2㎡ | 9 | 99,000,000원 |
| 2023.08 | 26.25㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2023.08 | 28.2㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 2022.07 | 26.25㎡ | 3 | 78,000,000원 |
| 2021.09 | 26.25㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 89,400,000원 |
| 최근 12개월 집계 | — | 3건 | 98,000,000원 |
최저가 97,000,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 99.0%입니다. 이 숫자만 보면 시세와 비슷해 보입니다. 그러나 예상 인수액 95,000,000원을 더한 현재 회차 실질취득 192,000,000원은 최근 12개월 평균 98,000,000원의 195.9%, 최신 거래 99,000,000원의 약 193.9%입니다. 따라서 이 사건의 가격 메리트는 최저가 97,000,000원이 아니라 실질취득 비용으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 인수 · 임차인 곽재우 보증금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 유주연 | 387,841,643원 | 94,854,000원 |
| 3. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 45,670,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 97,000,000원에서는 집행비용 2,146,000원과 신청채권자 배당 94,854,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권자 총 청구액은 433,511,967원, 총 배당은 94,854,000원, 미배당은 338,657,967원입니다. 별도로 곽재우 보증금 95,000,000원이 매수인 인수액으로 산정돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래집계 기준)
- 용도. 공동주택(아파트: 도시형생활주택)으로 이용 중이며 이신팰리스는 96세대, 사용승인일은 2014.06.19입니다.
- 입지. 대전유성경찰서 유성지구대 남서측 인근으로 상업용시설과 주거용시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 대로3류와 중로3류에 접합니다. 온천원보호지구·관광특구 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 환금성. 이신팰리스 경매 집계의 평균 유찰 횟수는 3.0회, 매각률은 14.29%입니다. 가격뿐 아니라 재매각·환금성도 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 판단. 현재 최저가 97,000,000원에 예상 인수 95,000,000원을 더하면 192,000,000원입니다.
- 곽재우 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 “배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수” 문구와 실제 배당요구·배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자와 배당 산정 대조. 등기에는 확정일자 2024.02.01이 기재되어 있으나 제공된 예상배당은 임차인 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 다른 호실 전입자 혼동 금지. 301·308·401·403·407·503·712호 전입자는 본건 306호와 구분해 확인해야 합니다.
- 표면 시세비율 착시 경계. 최저가는 최근 12개월 평균의 99.0%지만, 인수액을 포함한 현재 실질취득은 최근 평균의 195.9%입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,700만원짜리 물건”으로 보면 판단이 틀어진다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 표면 최저가는 97,000,000원이고 최근 12개월 평균은 98,000,000원이라 숫자만 보면 거의 시세와 같습니다. 그러나 곽재우의 대항력 있는 임차보증금 95,000,000원이 현재 예상배당에서 전혀 변제되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 192,000,000원입니다.
최근 시세 98,000,000원~99,000,000원과 비교하면 실질취득은 거의 두 배 수준입니다. 과거 전체 평균 89,400,000원을 근거로 가격 가점을 줄 수도 없습니다. 여기에 이신팰리스 경매집계의 평균 유찰 3.0회와 매각률 14.29%까지 감안하면, 권리·가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건입니다. 이 물건은 “신건 9,700만원”이 아니라 “현재 예상 인수까지 포함한 1억 9,200만원의 실질취득 구조”로 보는 것이 맞습니다.
