수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 3층 303호입니다. 감정평가 내용상 집합건축물대장에는 오피스텔로 등재되어 있고, 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중이며 3층 부분은 복층구조로 조사되었습니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사오빌인베스트이고, 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당권이 설정돼 있습니다.
권리 순서만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.15. 풍양농업협동조합의 채권최고액 405,600,000원 근저당이 말소기준권리이고, 현재 사건의 2025.08.14. 임의경매개시결정은 그 이후 권리여서 매각으로 소멸합니다. 점유자 조진호의 전입신고일도 2021.02.24.로 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층 303호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층 부분 복층구조 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인일 2015.03.25. |
| 소유자 | 주식회사오빌인베스트 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 282,321,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.15. 근저당
현재 소유권은 2020.04.03. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 주식회사오빌인베스트에 이전됐고, 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다. 2025.08.14. 현재 사건의 임의경매개시결정은 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 전입은 후순위, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조진호의 전입신고는 2021.02.24.로 말소기준권리인 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 — 시세 가점은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 135,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 이 물건과 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 135,000,000원이 시장 대비 저렴한지 비싼지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 신건 가격 자체에 가격 메리트를 부여하기보다 유치권 확인을 먼저 끝내는 접근이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 1. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 132,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 405,600,000원 중 132,310,000원이 배당되고 미배당은 273,290,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근으로, 국가산업단지를 배후지로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 조사됐습니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있고 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중입니다. 3층 부분은 복층구조입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 건물 1층 입구와 전면의 유치권 표시가 현재도 유지되는지, 실제 점유 주체가 누구인지 확인이 우선입니다.
- 유치권 성립 근거 대조. 시공업체가 주장하는 권리의 근거와 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 원문과 대조해야 합니다.
- 점유자 조진호 확인. 전입일은 2021.02.24.로 후순위라 대항력은 없지만, 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부는 추가 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가와 최저가는 135,000,000원으로 동일합니다. 시세 비교가 확인되지 않은 만큼 신건 가격에 바로 가점을 주기 어렵습니다.
- 회차별 배당. 현재 미배당 273,290,000원, 1회 유찰 시 299,912,000원, 2회 유찰 시 321,155,200원으로 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “위험 0”은 다르다
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 정리가 쉽습니다. 풍양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 조진호 역시 전입이 후순위라 대항력이 없습니다. 그래서 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 유치권 표시입니다. 건물 1층 입구와 전면에 유치권 행사 중이라는 표시가 있고 시공업체의 유치권 행사도 조사됐지만, 성립 여부는 불분명합니다. 시세 비교 근거도 확인되지 않는 만큼, 권리상 후순위 소멸만 보고 신건에 즉시 접근하기보다는 유치권의 실제 성립과 점유 상태를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
