수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 5층 510호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에는 이 건물의 해당 호들이 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 현재 소유자는 주식회사삼성글로벌에셋컨설팅입니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2020.07.15. 설정된 풍양농업협동조합의 채권최고액 405,600,000원 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 2025.08.14. 임의경매가 개시됐고 2026.02.10. 평택시 압류가 들어왔지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부에 등장하는 과거 가처분·신탁·가압류·종전 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 제5층 제510호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층부터 6층 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인 2015.03.25. |
| 소유자 | 주식회사삼성글로벌에셋컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 147,000,000원 / 147,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 282,321,698원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
현재 권리분석의 핵심은 을구 7번 풍양농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 등기된 임의경매개시결정과 평택시 압류는 매각으로 소멸합니다. 채무자는 주식회사조은동행이고, 근저당 채권최고액은 405,600,000원입니다. 이 근저당에는 공동담보목록 제2020-787호가 기재되어 있습니다.
② 점유자와 유치권 — 이 사건의 진짜 확인 포인트
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조진호의 전입신고일은 2021.02.24.로 말소기준권리인 2020.07.15.보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없습니다. 다만 점유부분·용도·보증금·확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아, 매각물건명세서와 현장 점유관계의 최종 대조가 필요합니다.
따라서 이 사건을 단순히 “인수액 0원이라 안전하다”고 끝내면 안 됩니다. 배당표의 인수액 0원은 등기·임차관계를 기준으로 한 계산이고, 별도로 현장에서 주장되는 유치권에 대해서는 점유 주체, 점유 시점, 피담보채권의 존재와 발생 시기, 공사관계 자료를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격·배당 — 시세 판단은 보류, 채권은 크게 미배당
현재 감정가와 최저매각가는 모두 147,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 다만 동일 물건·동일 권역의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 이 1.47억원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 메리트 평가는 감정가 할인율만으로 판단하지 않고 실제 비교 가능한 거래를 확인한 뒤 해야 합니다.
예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 405,600,000원 중 144,142,000원이 배당되고, 261,458,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액 282,321,698원 역시 현재 회차 배당만으로는 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 147,000,000원 | 144,142,000원 | 261,458,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 290,446,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 94,080,000원 | 91,986,560원 | 313,613,440원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근이며 국가산업단지를 배후로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 북동측·남서측 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구), 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 4필 1단지의 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 2,129,000원/㎡이며 토지면적은 1,366.8㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 최우선 확인. 1층 입구와 건물 전면의 유치권 표시, 실제 점유 주체, 시공업체와의 관계 및 관련 공사자료를 현장에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 조진호는 전입일상 대항력이 없지만 점유부분·보증금·확정일자·배당요구 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 유치권 성립 여부가 불분명하다고 기재된 사항과 점유관계를 최신 명세서에서 다시 확인하세요.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 비교값 없이 감정가 147,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 회차별 자금계획. 현재 147,000,000원, 1회 유찰 시 117,600,000원, 2회 유찰 시 94,080,000원 시나리오를 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 유치권 확인이 먼저다
이 사건은 말소기준권리 자체는 어렵지 않습니다. 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당이 기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 조진호 역시 2021.02.24. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 현장에는 유치권 행사 표시가 존재하고 감정평가에서도 시공업체가 유치권을 행사 중인 것으로 조사됐습니다. 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다. 최근 실거래 비교값도 없어 신건 1.47억원의 가격 메리트는 판단하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 등기상 인수는 0원이지만, 유치권이 확인되지 않은 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.
