수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 6층 602호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 162,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2011년의 변동규 근저당과 과거 신탁·가처분 등은 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당 405,600,000원입니다. 이후 평택시·국·국민건강보험공단의 압류와 2025.08.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 6층602호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층부터 6층 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 주식회사아름다운동행 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 경매 청구액 | 282,321,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 소유자는 주식회사아름다운동행이고, 2022.02.21. 소유권을 취득했습니다. 그보다 앞선 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2025년의 평택시 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 2021.02.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조진호의 전입신고일은 2021.02.24.로, 말소기준권리인 풍양농업협동조합 근저당의 2020.07.15.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 내용 기준으로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 임차인은 1명입니다.
③ 진짜 핵심 — ‘유치권 행사 중’ 표시
현황조사보고서 및 감정평가서에는 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’이라는 표시가 되어 있다고 기재되어 있습니다. 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 명시되어 있습니다. 감정평가 기타 참고사항에도 현재 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사됐다고 적혀 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 162,000,000원 가정 시 집행비용 3,068,000원 차감 후 풍양농업협동조합에 158,932,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 246,668,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 246,668,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 278,614,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 304,171,520원 | 0원 |
각 회차에서 배당표상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 282,321,698원이며, 현재 회차에서도 예상 배당액 158,932,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 회차별 숫자는 유치권 성립 여부를 반영한 인수비용이 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근이며, 국가산업단지를 배후지로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 이용. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 4필 1단지의 사다리형 평탄지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층, 사용승인일은 2015.03.25.입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인 확인. ‘유치권 행사 중’ 표시만 확인된 상태이므로 시공업체가 주장하는 공사대금채권의 존재, 변제기, 목적물과의 견련성, 점유의 계속 여부를 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 유치권은 점유가 핵심이므로 1층 입구와 건물 전면의 표시 외에 실제 602호 및 공용부분의 점유 형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 서류 대조. 조진호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서의 배당요구 및 보증금 기재를 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 평택시·국·국민건강보험공단 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이며 감정평가상 오피스텔 이용이므로 실제 이용·건축물대장·입찰 목적의 적합성을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 162,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”보다 유치권 확인이 먼저
등기 순위만 보면 말소기준은 명확하고 임차인의 대항력도 없어 배당표상 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건은 권리분석이 여기서 끝나지 않습니다. 건물 1층 입구와 전면의 유치권 행사 중 표시, 감정평가서의 시공업체 유치권 행사 중 조사 내용이 남아 있기 때문입니다. 성립 여부가 불분명한 만큼, 입찰 판단의 순서는 가격보다 먼저 유치권의 실체와 점유 상태 확인이어야 합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 신건 최저가 162,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 등기상 인수는 0원, 그러나 유치권 검증 전에는 보수적으로 접근해야 할 사건입니다.
