수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 3층 304호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 집합건축물대장상으로는 오피스텔로 등재되어 있으며 감정평가에서도 3층부터 6층까지 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사오빌인베스트이고, 2020년 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 2020.07.15. 풍양농업협동조합 앞으로 채권최고액 405,600,000원의 근저당이 설정됐습니다.
이번 경매의 말소기준권리는 바로 그 풍양농업협동조합 근저당입니다. 현재 경매개시결정도 같은 풍양농업협동조합이 신청했고, 청구액은 282,321,698원입니다. 등기상 말소기준보다 앞서 살아 있는 인수권리는 확인되지 않으며, 현황조사상 점유자 조진호의 전입도 말소기준 이후입니다. 권리표만 보면 단순하지만, 유치권 표시라는 비등기 리스크가 분석의 중심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 3층 304호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층부터 6층 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인일 2015.03.25. |
| 소유자 | 주식회사오빌인베스트 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 282,321,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자인 주식회사오빌인베스트는 2020.03.24. 임의경매 매각을 원인으로 2020.03.26. 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.04.01. 이시인 명의 소유권이전청구권가등기가 설정됐지만 2020.07.15. 해제로 말소됐습니다. 같은 날 설정된 풍양농업협동조합 근저당 405,600,000원이 이번 경매의 말소기준이며, 2025.08.14. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유자 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조진호의 전입신고일은 2021.02.24.로, 말소기준일 2020.07.15.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판단상 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분·사용관계는 미상입니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 없어 실제 조사 대상은 조진호 1명입니다.
③ 핵심 리스크 — ‘유치권 행사 중’ 표시
현황조사보고서 및 감정평가서에 따르면 건물 1층 입구 및 건물 전면에 ‘유치권 행사 중’이라는 표시가 되어 있습니다. 감정평가에서도 현재 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사됐습니다. 다만 그 성립 여부는 불분명합니다.
따라서 이 물건의 입찰 판단은 유치권 표시의 주체, 실제 점유 여부, 피담보채권의 존재, 공사와 목적물 사이의 관계 및 점유의 계속성 등을 원본 자료와 현장에서 확인한 뒤 내려야 합니다. 현재 자료만으로는 유치권이 성립한다고 단정할 수도, 성립하지 않는다고 단정할 수도 없습니다.
④ 가격·회차 구조 — 유찰될수록 미배당만 커진다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 156,000,000원입니다. 현재 회차에서 집행비용 2,984,000원을 제외하면 풍양농업협동조합 근저당에 153,016,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 252,584,000원이 미배당으로 남는 계산입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 252,584,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 283,347,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 307,957,120원 | 0원 |
유찰되면 풍양농업협동조합의 미배당액은 252,584,000원에서 283,347,200원, 307,957,120원으로 커집니다. 이 미배당액은 현재 계산상 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 반면 유치권 성립 여부는 이 배당 계산과 별도로 확인해야 합니다. 따라서 최저가가 낮아지는 것만으로 위험이 해결되는 구조는 아닙니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 252,584,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근. 국가산업단지를 배후로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이고 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있으며, 3층부터 6층까지 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 건축물. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 현장 확인. 건물 1층 입구와 전면의 ‘유치권 행사 중’ 표시가 현재도 유지되는지, 실제 점유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 유치권 성립자료 확인. 유치권 주체, 피담보채권, 공사 관련 자료와 점유의 계속성을 원본으로 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
- 조진호 점유 확인. 대항력은 없지만 점유부분·사용관계·보증금이 미상이므로 현장 점유와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 집합건축물대장상 오피스텔이라는 이용관계를 실제 사용현황과 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 회차는 신건 156,000,000원입니다. 실거래 비교 없이 최저가만으로 싸다고 판단하지 말고, 유치권 확인을 먼저 끝내야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 유치권 확인이 먼저”
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당이고, 조진호의 2021.02.24. 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 계산된 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 물건의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 건물 1층 입구와 전면에 유치권 행사 중 표시가 있고 감정평가에서도 시공업체의 유치권 행사 중으로 조사됐습니다. 성립 여부는 불분명합니다. 따라서 신건 최저가 156,000,000원의 가격 자체보다 유치권의 실제 성립 여부와 점유관계를 확인하는 것이 우선입니다. 등기·임차는 정리형, 유치권은 미확정 위험. 이 사건의 승부처는 바로 그 확인입니다.
