수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 5층 509호입니다. 경매 분류상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 집합건축물대장에는 오피스텔로 등재되어 있으며 3층부터 6층까지 오피스텔로 이용 중인 건물입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 143,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
등기 구조는 현재 권리만 보면 비교적 단순합니다. 과거 가처분·신탁·근저당·압류 등 여러 등기가 있었지만 상당수는 이미 말소됐고, 현재 경매의 말소기준은 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2025.08.14. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 문제는 등기부보다 현장입니다. 감정평가서와 현황조사에는 시공업체가 유치권을 행사 중인 것으로 조사됐고, 성립 여부는 불분명하다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 제5층 제509호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 지하1층 지상6층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사삼성글로벌에셋컨설팅 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 282,321,698원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.15. 을구 7번 근저당권 · 풍양농업협동조합 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 정리된다
현재 말소기준은 2020.07.15. 설정된 풍양농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 주식회사조은동행, 채권최고액은 405,600,000원이며 공동담보목록 제2020-787호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기초로 2025.08.14. 임의경매개시결정이 등기됐고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 전입은 말소기준 이후
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인으로 파악되는 사람은 조진호 1명입니다. 전입신고일은 2021.02.24.로 말소기준인 2020.07.15.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 별개로 이 임차인의 보증금을 낙찰자가 대항력에 기해 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,802,000원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 140,198,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 405,600,000원 중 140,198,000원이 배당되는 계산이며 미배당은 265,402,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
1회 유찰 시 매각가 114,400,000원, 풍양농업협동조합 예상배당 111,998,400원, 미배당 293,601,600원입니다. 2회 유찰 시 매각가 91,520,000원, 예상배당 89,472,640원, 미배당 316,127,360원입니다. 세 시나리오 모두 소유자 잔여와 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근이며, 국가산업단지를 배후로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있고, 지하1층·지상6층 건물의 3층부터 6층이 오피스텔로 이용 중입니다. 대상 509호는 5층입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측으로 폭 약 20미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 국가산업단지(포승지구)에 포함됩니다. 토지는 평지·사다리형이고 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕으로 사용승인일은 2015.03.25.이며, 위생·급배수·소방·보안·화재탐지·난방·승강기·주차장 설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 건물 1층 입구와 전면의 ‘유치권 행사 중’ 표시, 시공업체 점유·공사관계와 그 성립 근거를 우선 확인해야 합니다.
- 임차인. 조진호의 전입 2021.02.24.는 말소기준 2020.07.15. 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 말소기준. 을구 7번 풍양농업협동조합 근저당권 405,600,000원이 기준이며, 경매개시결정은 그 이후 권리입니다.
- 가격. 신건 최저가 143,000,000원을 시세보다 싸다고 전제하지 말고, 유치권 리스크를 먼저 반영해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 시 114,400,000원, 2회 유찰 시 91,520,000원이며 매수인 인수액 계산은 모두 0원입니다.
- 원문 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서의 유치권 및 점유 관련 기재를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 유치권이다
이 사건은 등기와 임차인만 보면 부담이 크지 않습니다. 말소기준은 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당이고, 실제 임차인 조진호의 전입은 2021.02.24.로 후순위입니다. 배당 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이 숫자 하나로 입찰 결론을 내리면 안 됩니다.
감정평가서와 현황조사에는 건물 1층 입구 및 전면에 ‘유치권 행사 중’ 표시가 있고 현재 시공업체가 유치권을 행사 중인 것으로 조사됐으며, 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 임차인이나 근저당 미배당이 아니라 유치권의 실제 성립 여부와 점유 상태입니다. 신건 143,000,000원에 시세 할인 가점을 줄 근거도 없으므로, 결론은 “등기상 인수 0원, 유치권 확인 전 입찰은 보수적으로”입니다.
