수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 4층 401호입니다. 사건의 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태에는 집합건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으며 3층부터 6층까지 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사아름다운동행입니다.
등기 흐름의 중심은 2020.07.15. 설정된 풍양농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 405,600,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤 김영남 근저당 120,000,000원, 국·평택시·국민건강보험공단 압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 외 3필지 메트로카운티 제4층 제401호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층부터 6층 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하1층 지상6층 · 사용승인일 2015.03.25. |
| 소유자 | 주식회사아름다운동행 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 282,321,698원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
말소기준권리는 2020.07.15. 을구 7번 풍양농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2022.07.06. 김영남 근저당권, 2024.01.19. 국 압류, 2024.10.21. 평택시 압류, 2025.08.14. 풍양농업협동조합의 임의경매개시결정, 2025.08.26. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 뒤
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 2021.02.24 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조진호의 전입일은 2021.02.24.로 말소기준권리인 2020.07.15. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 128,000,000원, 실거래 비교는 유보
현재 감정가와 최저매각가는 모두 128,000,000원이고 0회 유찰인 신건입니다. 동일 유형의 실거래 비교값은 확인되지 않으므로 현재 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 가격 가점보다 유치권 성립 여부와 점유·배당관계 확인을 먼저 두는 편이 이 사건의 구조에 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 128,000,000원 | 125,408,000원 | 400,192,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 102,400,000원 | 100,166,400원 | 425,433,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 81,920,000원 | 80,045,440원 | 445,554,560원 |
유찰될수록 매각대금은 102,400,000원, 81,920,000원으로 내려가지만 채권총액 525,600,000원 대비 미배당은 오히려 커집니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 이 수치는 성립 여부가 불분명한 유치권을 금액으로 반영한 것이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 125,408,000원 |
| 3. 근저당 · 김영남 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,592,000원을 제외한 125,408,000원이 풍양농업협동조합에 배당되고, 김영남 근저당과 소유자 교부는 0원입니다. 채권자 총 미배당은 400,192,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근이며 국가산업단지를 배후지로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있으며 3층부터 6층까지 오피스텔로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 국가산업단지, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,366.8㎡, 지목 대, 업무용, 평지·사다리형이며 공시지가는 2,129,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원인채권 확인. 유치권 표시만으로 성립을 단정할 수 없으므로 시공업체의 공사대금 채권과 점유 근거를 확인해야 합니다.
- 점유 상태 확인. 조진호의 전입은 2021.02.24.로 대항력은 없지만 현재 실제 점유관계와 사용 부분은 별도 확인이 필요합니다.
- 임차보증금 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 매각물건명세서에서 최우선변제 가능성을 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 국·평택시·국민건강보험공단 압류가 있고, 당해세에 해당하면 배당 순서가 달라져 후순위 미배당이 변동될 수 있습니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 128,000,000원만 보고 시세 대비 저가라고 판단하지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 등재이므로 실제 사용과 행정상 용도를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다
등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.15. 풍양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 조진호의 전입도 말소기준 뒤라 대항력이 없으며 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사와 감정평가 모두 유치권 행사 중 상황을 적시하면서 동시에 그 성립 여부는 불분명하다고 보고합니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 128,000,000원의 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리되지만, 유치권 검증 전에는 보수적으로 접근입니다.
