수원지방법원 2025타경800. 평택시 포승읍 도곡리 메트로카운티 3층 327호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가의 이용상태는 집합건축물대장상 오피스텔로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 김윤하이며, 2020.06.30 임의경매 매각으로 취득해 2020.07.01 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2020.07.15 풍양농업협동조합이 채권최고액 405,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
등기만 놓고 보면 구조는 단순합니다. 종전 농협은행·박순연 근저당은 2020년 임의경매 매각으로 이미 말소됐고, 현재 등기상 담보권은 풍양농업협동조합 근저당 1건입니다. 현재 경매개시결정은 2025.08.14 접수됐고 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 문제는 등기부 밖 현장 사정입니다. 현황조사보고서와 감정평가서에는 시공업체가 유치권을 행사 중인 것으로 조사됐고, 매각물건명세서 비고에는 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경800 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1117-1 메트로카운티 제3층 제327호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 오피스텔 · 3층부터 6층 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김윤하 (2020.06.30 임의경매로 인한 매각, 2020.07.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 풍양농업협동조합 / 282,321,698원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.15 을구 10번 근저당권 · 풍양농업협동조합 · 채권최고액 405,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
현재 소유권은 2020년 선행 경매를 통해 정리된 뒤 김윤하에게 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 2020.07.15 풍양농업협동조합 근저당이 이번 사건의 말소기준입니다. 조진호의 전입일 2021.02.24는 말소기준보다 뒤이므로 대항력 없음으로 조사됐고, 이번 경매개시결정도 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조진호 | 미상 | 2021.02.24 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사됐습니다. 조진호의 전입신고일은 2021.02.24로 말소기준권리인 2020.07.15 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 특정되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 별도의 중복 보증금 합산 문제도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,660,000원 |
| 2. 근저당 · 풍양농업협동조합 | 405,600,000원 | 68,340,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준으로 풍양농업협동조합에 68,340,000원이 배당되고 337,260,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 최저가 하락과 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 풍양농협 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 337,260,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 351,008,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 362,006,400원 | 0원 |
현재 시나리오부터 2회 유찰 시나리오까지 배당 계산상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 유치권은 별도의 현장 권리 문제이므로, 최저가가 70,000,000원에서 56,000,000원, 44,800,000원으로 내려간다는 이유만으로 실질취득비용까지 같은 비율로 내려간다고 볼 수는 없습니다. 유치권이 성립하는지, 어떤 채권을 담보하는지에 따라 인도와 비용 부담이 달라질 수 있기 때문입니다.
⑤ 가격 판단 — 시세 메리트는 단정 금지
현재 감정가는 70,000,000원이고 최저매각가도 같은 70,000,000원입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와 직접 비교할 수 있는 거래가격 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 또는 향후 유찰가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 유치권의 성립과 금액이 불분명한 상태에서는 표면적인 최저가보다 실질취득비용의 불확실성을 우선해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡초등학교 북서측 인근이며, 국가산업단지를 배후로 업무시설과 각종 근린생활시설이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 오피스텔로 등재돼 있고 3층부터 6층은 오피스텔로 이용 중입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이므로 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상6층, 사용승인일은 2015.03.25이며 승강기·주차장·난방·소방·보안설비 등이 구비돼 있습니다.
- 3층 구조. 감정요항표에는 3층 부분이 복층구조로 기재돼 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·사다리형 토지이며 북서측 폭 약 25미터, 북동측 및 남서측 폭 약 20미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 국가산업단지·가축사육제한구역·상대보호구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역의 감정자료상 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 공시지가는 2,129,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 사실관계 최우선 확인. 건물 1층 입구와 전면의 ‘유치권 행사 중’ 표시, 시공업체의 실제 점유 여부, 담보하려는 공사대금 채권의 존재와 범위를 확인해야 합니다.
- 조진호 점유관계 확인. 전입일은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 점유 부분·사용관계·보증금·확정일자가 미상입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 오피스텔 이용상태가 함께 존재합니다. 공부·현황·사용 목적을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 배당 미회수액 오해 금지. 풍양농업협동조합의 미배당 337,260,000원은 매수인 승계금이 아닙니다. 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 유찰가만으로 가격 메리트 판단 금지. 56,000,000원·44,800,000원 시나리오에서도 유치권의 실질 부담은 별도로 확정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서를 서로 대조해 유치권과 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 실질 위험 0원”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2020.07.15 풍양농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조진호는 그 이후인 2021.02.24 전입해 대항력이 없습니다. 배당 계산도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 봅니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 유치권입니다. 건물 전면에 유치권 행사 표시가 있고 감정평가에서도 시공업체의 유치권 행사가 조사됐는데 성립 여부가 불분명합니다. 여기에 최근 실거래 비교 근거도 없어 70,000,000원이 시장가격보다 유리하다고 평가할 자료가 없습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 정리되지만, 현장 유치권을 해소하기 전에는 가격과 실질취득비용을 확정하지 말아야 하는 물건입니다.
